房贷利率降至3.8%，5.88%的高利率怎么办，可以转为3.8%吗

年后你的朋友圈最火的不一定是“烟花”，但一定会有“3.8%转利率”的内容，很多5.88%、6.37%的高利率人群都蠢蠢欲动，但是要小心了，转利率并不是所有人都可以办理的。

房贷利率转为3.8%方法主要是商转公、夫妻过户、贷款房转现房抵押（经营贷是其中一种），每种方法都能适应不同人群。

一、商转公（5.88%/6.37%→3.1%）

商转公是最安全、利率最低的方式，房贷利率转之后，可以享受目前最低的房贷利率，3.1%。

但是目前郑州商转公最大的问题是：只有省公积金支持商转公，市直公积金政策上并不支持。

省直公积金满足3个条件就可以办理商转公：1.有房本。2连续正常缴存满6个月。3.征信好。

基本的流程为：公积金贷款初审→初审通过后，办理商贷的结清→办理房屋解押注销手续→公积金贷款复审→公积金放款→按月还款。

这里需要提醒大家的是，市直公积金在政策上是不允许办理商转公的，所有办理市直公积金商转公的都是通过非正规渠道办理的，费用会非常高（一般都不低于2w），而3.1%利率的公积金和3.8%利率的商贷相比，每个月大概多省200元左右（按60万贷款），所额外支持的费用需要将近10年才回本，而且还有很大的风险，强烈不建议。

二、夫妻过户（5.88%/6.37%→3.8%）

这里的夫妻过户是个统称，可以指所有类似的关联交易，如夫妻之间、父子/母子之间、兄弟姐妹之间、以及朋友之间的非正常买卖的过户，或者说所有人不产生购房款、只变更房产证名字的过户。

这是现在最普通的转房贷利率的方式，对于银行来说就是一个新的购房按揭申请，因此可以享受到最新的房贷利率。

当然了，这种方式的限制条件也最多。

首先，必须要有房本，还没有交房的新房就别想了，默默的去还高利率的月供吧，等拿到房本后再看行情吧。买到烂尾的童鞋只能再等等了。

其次，“买卖”双方不能在同一个户口本上、身份证地址不能在同一个地址、征信上不能有相互关联的内容（配偶信息、居住信息、户籍信息等）。

第三，房屋“接收人”一定要有首套房资格，否则房贷利率也享受不了3.8%，目前郑州二套房贷利率是4.9%，认房认贷，只有邮政银行认房不认贷。

第四，如果不是朋友直接过户，房子不能是新郑和荥阳的（2023年2月6日更新）

第五，如果选择朋友“接收”房子的话，是要额外承担税费的，满五唯一的只交契税、满五不唯一或满2不满五的要交契税和个税、不满2年的一般不建议。

需要注意的是，夫妻之间的赠与不影响以后房子的买卖，不会产生任何额外的税费，而且任何赠与行为在满五唯一之后卖房的，都不需要交个税。

这种方式转房贷利率的一般流程为：

银行贷款审批→原贷款提前还款→房子办理解押注销→房子过户→办理抵押→银行放款→按月还款。

这里面最大的成本一般来说是提前还款的资金成本，通常情况下选择赎楼提放费用会比较低，一般是贷款金额的1.2%，如果征信不好选择现金垫资的话，一般月息就要2%。

最大的时间成本是提前还款的预约周期，现在大部分的银行提前还款已经约到了2个月之后，而首套房贷利率3.8%的窗口期可能只到3月底，这是一个最大的不确定性。

最后的风险就是政策风险了，一个来自于银行监管层的政策，一个是来自房管局/不动产抵押部门的政策。

三、经营贷（5.88%/6.37%→4%左右）

经营贷其实本质上是现房抵押的一种，现阶段经营贷利率低是因为政策支持小微企业，这种支持周期也具有不确定性，如果严查的话， 可能会被要求提前结清。

用经营贷来转房贷利率，其实就是用现在的低利率经营贷，去代替原来的高利率房贷。但是经营贷不是按揭贷款，不能贷30年，一般都是10年或者15年。

用这种方式转房贷利率的话，同样要求必须要有房本，同时还需要名下有营业执照，并且有相关的公司流水（可以由金融公司包装）。

一般流程为：经营贷贷款审批→提前还款→房屋解押注销→房子抵押给经营贷银行→银行放款→按月还款。

经营贷的还款可以选择先息后本，也可以选择等额本息/本金，一般贷款年限5年内的可以先息后本，超过5年的只能选择等额本息/本金。

但是，房贷利率是否要转成3.8%的，也要根据自己的实际情况来判定，说白了就是要看投入产出比是否匹配，如果房贷剩余贷款比较少了，省下来的利息就比较有限了，这时候房贷利率转之后也不一定会划算的。一般来说，房贷利率为5.38%（贷款时是5.88%）的，贷款金额为100万的，转为3.8%之后，每个月能省950元左右，可以根据这个来估算下自己能够省多少钱。

下面是一个剩余贷款45万，房贷利率转为3.8%之后打算贷款25万10年的，总共能够省15600元。

那为什么这么多人想要把房贷利率转成3.8%的呢

这其实是一个长久的省钱法。

你首先要知道房贷利率3.8%是怎么来的。目前的lpr是4.3%，央行统一规定首套房可以下调20个基点，也就是0.2%，这时候首套房贷利率就是4.1%，这也是全国大部分城市在执行的首套房贷利率。而郑州由于在之前3个月内，商品房的成交价和成交量同时连续下跌，因此获得了至少3个月的首套房贷利率自由下调的权利，因此郑州目前首套房的贷款利率降至了3.8%，也就是lpr下调50个基点。

而这下调50个基点是要跟随你整个贷款周期的，也就是说，以后不管lpr怎么变动，你永远会在最新的lpr上下调50个基点。

所以说，这是一项长久的省钱法，也是为什么这么多人趋之若鹜。

但是也要提醒大家保持冷静，算好投入产出比，理好自己的资质，千万不要盲目冲进去，造成不必要的损失。如果有疑问，可以拨打房过户咨询电话400-718-7199.