根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，因涉案房屋所有权尚未登记过户，当事人虽已足额支付房屋购房款，但仅享有依据商品房买卖合同要求开发公司履行相关合同义务的权利，而尚未享有房屋所有权。
根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，因涉案房屋所有权尚未登记过户，当事人虽已足额支付房屋购房款，但仅享有依据商品房买卖合同要求开发公司履行相关合同义务的权利，而尚未享有房屋所有权。因此，一审法院不支持当事人要求确认涉案房屋权属的诉讼请求并无不妥。
中华人民共和国(中国)最高人民法院
民事判决
最高人民法院(2020)法释字第580号
上诉人(原审原告):孔，女，1985年12月17日出生。
被上诉人(原审被告):长城鑫盛信托有限公司。
被上诉人(原审被告):内蒙古中银房地产集团有限公司
上诉人孔因与被上诉人长城鑫盛信托有限公司(以下简称鑫盛公司)、内蒙古中银房地产集团有限公司(以下简称中银公司)发生异议诉讼，不服新疆高级人民法院(以下简称新疆高院)(2019)新民初21号民事判决，向本院提起上诉。该案于2020年5月21日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔及其委托诉讼代理人李杰、魏宏远，被上诉人新生公司委托诉讼代理人、王元到庭参加诉讼。中银公司经依法传唤未到庭，案件进行了缺席审判。这个案子已经结了。
孔的上诉请求:1 .撤销一审判决，依法改判支持孔的诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由新生公司和中银公司承担。事实和理由:孔对涉案房产已签订书面商品房买卖合同，已足额支付购房款，对涉案房产享有物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条规定的情形，足以排除法院强制执行。一审判决适用该规定第二十八条，未能支持孔的错误诉讼请求。此外，孔已全额支付购房款，涉案财物所有权应归其所有。一审判决未能证实这一点。
新公司辩称，孔购买的6套房屋不在涉案查封房屋范围内，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
孔亮向一审法院提起诉讼:1。依法对位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华街496号中银城市广场8单元20层的20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋不予执行，解除对上述房屋的查封、冻结措施；2.依法确认位于内蒙古自治区呼和浩特市新华街496号中银城市广场8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋所有权归孔；3.本案诉讼费用由新生公司和中银公司承担。
一审法院认定事实:1。2015年1月13日，孔与中行签订了6份商品房买卖合同(合同编号分别为-GF-158、GF-159、GF-160、GF-161、GF-162、ZY GF-166)，分别为中行20071号、20072号、20076号、20077号、20086号房屋接受合同。以-GF-158为例，双方约定孔购买中银公司建设的中银城市广场商品房8单元20层20071室，建筑面积64.22平方米，单价7600元/平方米，总金额488072元；合同签订当天一次性付款；该商品房的用途为:商业；房屋交付期限为:2015年5月1日前；产权登记的约定:中国银行将在商品房交付后365日内将出卖人要求的资料报产权登记机关备案；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当向买受人支付已付房价款的0.01%作为违约金；买受人的房屋仅用于商业用途。同时，双方还对违约责任等事项进行了约定。除了对所购房屋的房号、面积、单价的约定有所不同外，其他五份合同都是一样的。上述6份合同总价为310万元。合同签订当日，孔向中行支付人民币100万元，其中现金3万元，POS机刷卡97万元。中行向他出具了收条，确认收到100万元和210万元的承兑汇票，均盖有中行财务专用章。
2.新生公司与中银公司、杨、赵鑫与浙江XX建筑工程有限公司(以下简称华夏公司)合同纠纷一案，新生公司于2015年1月13日向上海市第二中级人民法院(以下简称上海市第二中级人民法院)提起诉讼，该院于2015年1月19日受理。同年1月20日，对中国银行名下的土地使用权(合国用(2008)第00137号)及位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华街496号中银城市广场ABCD大厦的相关房产进行了财产保全。扣押期限为2015年1月20日至2017年1月19日。
在盛公司与中银公司、杨、赵鑫与华夏公司合同纠纷一案中，中银公司在提交答辩状时提出了管辖权异议。上海市第二中级人民法院于2015年5月12日作出(2015)沪(商)第4号民事裁定书，驳回中银公司的管辖权异议。中行不服，提起上诉。2015年8月31日，上海市高级人民法院作出(2015)沪(商)字第41号民事裁定，撤销一审裁定，将本案移送一审法院。
一审法院于2016年1月15日立案后，在审理过程中，新生公司因涉案查封财产即将到期，提出继续查封(保全)申请，请求继续查封位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华街496号中银(沪)字(2008)第00137号)名下的土地使用权及位于中银城市广场ABCD楼的相关财产。新生公司的母公司中国长城资产管理有限公司以表格形式提供该房产，一审法院于2017年1月10日作出(2016)新民初6号民事裁定书，继续查封位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华街496号中银城市广场ABCD楼中银(2008)第00137号)名下的土地使用权及相关房产。呼和浩特市不动产登记中心于2017年1月17日向一审法院发出《协助执行通知书(送达回证)》，继续查封上述土地使用权及房产，包括中银城市广场8单元20层全部房屋。扣押期限为2017年1月17日至2020年1月16日。
3.孔对新生公司的诉讼保全行为提出保全异议复议申请。2019年8月30日，一审法院作出(2019)新执一号裁定，驳回孔的异议请求。孔在本案中提起了诉讼。
在本案审理过程中，孔于2019年11月15日向一审法院申请撤回对第三人杨、赵鑫、华夏公司的起诉。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人有足够的权利排除强制执行标的物，认为执行行为侵犯或者影响其合法权利，从而排除标的物执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定:“人民法院保全诉讼纠纷标的以外的财产，案外人对保全裁定或者执行中的执行行为不服，依据实体权利对保全的财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查处理并作出裁定。案外人或者保全申请人对裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人对其在执行标的中的民事权益足以排除强制执行的，应当承担举证责任。”本案中，作为案外人的孔以其拥有涉案房屋所有权为由，主张停止相关诉讼保全、查封和执行。因此，孔应当对其享有的被执行标的的民事权益排除强制执行承担举证责任。
一、关于新生公司是否是本案合适被告的问题。民事诉讼中的适格被告是指被告是否属于与原告同一法律关系的主体，或者被告是否属于与原告共同法律关系的主体。判断主体是否合格，需要考察其是否与本案有直接利害关系。本案中，孔与中行签订商品房买卖合同，约定由孔购买涉案房产。但因新生公司与中银公司合同纠纷诉讼，新生公司向相关法院申请保全中银公司名下相关土地使用权及房屋。虽然鑫盛公司辩称孔购买的房屋不在其保全财产范围内，但根据一审审理查明的事实，中银城市广场项目中只有一个单元的编号为8，该单元20层的房间已全部被鑫盛公司查封。根据孔提交的所购房屋平面图，可以证明所售房屋位于8单元20层。新盛公司虽不认可该房屋平面图的真实性，但也未提供任何证据予以反驳。因此，可以确认新盛公司申请保全的中行名下的房产中含有孔签订的房屋买卖合同中的涉案房屋。孔现起诉本案，理由是其权利足以排除新生公司的保全行为。新生公司与本案有直接利害关系，是合适的被告。盛公司辩称其不是本案的适格主体，不符合事实，没有法律依据。一审法院依法认定新生公司为本案适格被告。
2.孔的执行异议之诉能否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力”。《执行异议与复议条例》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对被执行人名下登记的不动产提出异议，符合下列条件，其权利可以被排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)人民法院查封房地产之前；(三)按照合同约定支付全部价款或者部分价款，并按照人民法院的要求交付剩余价款执行；(四)非买方自身原因未能注册过户；第二十九条规定:“在金钱债权执行过程中，买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，符合下列条件且其权利可以被排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)所购商品房为居住用房，且买受人名下无其他居住用房；(3)已付价款超过合同约定总价的50%”。一审法院认为，上述第二十八条规定了买受人无过错的物权期待的保护条件，适用于买受人对被执行人名下登记的不动产提出异议的情形，而第二十九条规定了住房消费者物权期待的保护条件，适用于买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议的情形。上述两项特别规则是为了在所购不动产的买受人权利保护与金钱执行的债权保护发生冲突时，对合法买受人的合法权利进行特别保护而设置的。实质上，规则的建立是以牺牲债权人的金钱执行权为代价的。它们在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人与案外人通过恶意串通执行异议规避执行的道德风险。因此，人民法院在适用上述规定确定执行案件案外人享有的民事权利是否足以排除强制执行时，应当严格审查、严格把握、审慎认定与法定要件相关的事实。本案中，根据查明的事实，孔与中行于2015年1月13日签订了《商品房买卖合同》并支付了相关合同款，中行也为其购房款出具了收条。可以认定，双方签订的上述房屋买卖合同是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。故孔于2015年1月20日向人民法院查封了涉案房屋。根据双方合同约定，中行应于2015年5月1日交付涉案房屋。但自2015年1月20日该房屋被上海市第二中级人民法院查封后，中行实际上已无法履行交房义务。因此，孔未能实际占有涉案房屋并取得涉案房屋的使用权。孔对登记在中行名下的涉案房屋提出异议，不符合《案外人实际占有涉案房屋执行异议复议规定》第二十八条的规定。本案中，即使孔已支付全部购房款，其对涉案房屋的权利也只是根据买卖合同取得的债权，而非物权期待权。因此，孔对涉案房屋的民事权益不足以排除人民法院的保全行为。一审法院判孔死刑
孔虽然主张本案适用《执行异议与复议条例》第二十九条的规定，但该条规定了房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下无其他房屋的情形。本案中，双方合同明确约定“买受人房屋仅作商业用途”，孔一次性购买6套房屋的做法也与其主张自住相矛盾，故本案不具备适用第二十九条的条件。
3.孔确权行为能否成立的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定:“人民法院经审理，对案外人提出的执行异议，应当按照下列情形处理: (一)案外人享有的民事权益足以排除强制执行的，判决不执行执行对象；(2)案外人不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出请求确认权利的，人民法院可以一并判决。”据此，孔有权在本案执行异议之诉中请求确认。新生公司辩称，本案确认之诉不应一并审理的理由没有法律依据，不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当经依法登记后生效；未经登记，不生效。故双方签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人办理房屋登记手续过户后才能取得房屋所有权。本案中，孔虽与中行签订了商品房买卖合同，并支付了购房款，但并未实际占有该房屋，也未进行房屋所有权登记过户。因此，孔仅拥有请求中行依据买卖合同对该房屋过户进行登记的债权，而不拥有该争议房屋的所有权。因此，孔要求确认争议房屋所有权的主张于法无据。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《关于执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条之规定，一审法院判决驳回孔的诉讼请求。案件受理费31600元(孔已预交)，由孔负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
二审的事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点是孔是否享有足以排除人民法院对涉案财产强制执行的民事权益。
根据查明的事实，在鑫盛公司与中银公司、杨、赵鑫、华夏公司合同纠纷一案中，2015年1月20日，经鑫盛公司申请，法院对中银公司位于内蒙古呼和浩特市赛罕区的(合国(2008)第00137号)土地使用权及相关房产进行了财产保全，并对其20层进行了查封。1-25.上述查封期限即将到期时，法院根据新生公司的申请办理了续封手续。孔提出执行异议，异议被驳回后，向本案提起诉讼。鑫盛公司辩称，其申请查封的房产号为20层的1-25号。根据孔的购房合同，其所购买的房屋在20层的编号为20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号，故新盛公司未申请查封孔起诉的房产。经查，根据孔提供的《商品房买卖合同》所附的20层平面图及中行公示的20层平面图显示，20层整层共有25套房屋，鑫盛公司已将该层25套房屋查封，为整层。孔投诉的房屋位于20层，属于查封房屋范围。鑫盛公司的辩解是由于中行对20楼物业的编号与物业管理部门的编号存在差异所致，且鑫盛公司无证据证明该楼层除25套房屋外还有其他物业的事实，故其辩解不能成立，本院不予支持。
根据《执行异议与复议条例》第二十八条规定，孔虽已与中行签订书面《商品房买卖合同》并付清全部房款，但执行法院已于2015年5月1日即2015年1月20日前对涉案财产采取查封措施。在法院查封之前，孔没有合法占有该房产，更没有办理相关的产权登记手续，不符合该条规定。孔上诉称，一审适用《执行异议和复议条例》第二十八条规定错误。本案应适用《条例》第二十九条，确认他对涉案财产享有期待物权的权利，足以排除法院强制执行。经审查，根据孔与中行签订的《商品房买卖合同》，涉案房产的用途为“仅作商业用途”，并非住宅。孔上诉称，其购买上述房产用于居住，与《商品房买卖合同》约定的房屋用途相矛盾，其一次性购买6套房屋的行为。二审中，孔称其经常居住地为宁夏回族自治区银川市，而非呼和浩特市。因此，本案不符合《执行异议与复议条例》第二十九条规定的条件。孔主张适用该条款排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
此外，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，孔仅有权要求中行按照《商品房买卖合同》履行相关合同义务，因为涉案房屋尚未办理权属登记过户，但其尚不享有涉案房屋的所有权。故一审法院不予支持其确认涉案房屋权属的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，孔的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由孔负担。
这是最终判决。
刘小飞法官
陈冀中法官
何波法官
2020年9月21日
法律助理邹
记录者赵国良
转自:两高权威解读
