“带押过户”模式正式开始在郑州执行，到11月全面推广

今年11月，郑州二手房交易成本将再次降低——对于想出售贷款贷款但尚未还清房产的人来说，今后无需先结清贷款，郑州将全面推行“带押过户”的交易模式。

●“带押过户”有效降低二手房交易成本。

10月13日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房产管理局、郑州市金融工作局等7家单位联合发布《关于印发郑州市存量房带押过户工作实施方案的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》明确，今年10月中旬，郑州市要实现存量房在继承(遗赠)、离婚、夫妻析产等情况下，或在婚姻存续期间购房，增加配偶为共有人的情况下的“带押过户”；今年10月底前，实现存量房出售“带押过户”；从今年11月开始，“带押过户”模式将逐步全面推广。

通俗地说，“带押过户”就是卖方在出售房屋时，可以在不结清银行按揭贷款的情况下，将房屋出售并过户。按照传统的二手房交易模式，有抵押贷款的房子要交易，需要“先赎楼，再过户”。

现实中，无论是卖方的自筹资金，还是买方的“赎楼”预付款，都需要大量的资金。如果为此寻求社会“过桥资金”，交易成本会明显上升。目前以郑州市场为例，常见的“过桥”利率约为“1.5%”，按日计算利息。如果卖家借100万元“过桥”，那么每天“过桥”的成本就在1500元左右。时间越长，成本越高。

●业内人士:将再次推动银行业改革。

除了有效降低资金成本，“压缩时限，提高效率”也是很多业内人士对“带押过户”政策带来的好处的普遍认知。

据了解，按照传统模式，二手房交易双方需要经过以下几个步骤:卖方与银行提前约定还款时间，买卖双方协商贷款结算由谁来支付，然后筹钱解除抵押，办理交易过户，再由买方重新设立抵押。不动产登记部门过户登记完成后，买方银行放款，卖方最终可以拿到剩余房款。

“坦率地说，就房产交易效率而言，政府层面的优化改革已经到了‘天花板’了。转让、抵押等常见业务。已经在同一天完成。更大的空间需要银行等金融机构继续优化。”一位房地产业内人士向记者解释，虽然行政服务大厅的房屋过户时限已经“当天办结”，但对于买卖双方来说，预约银行还款、等待银行扣款、预约房贷面签等“前置环节”，往往需要双方等待一个月甚至更长时间。

值得注意的是，从2016年至今，在郑州乃至河南，包括在银行设立不动产登记便民服务点、启用不动产登记(抵押)电子证明、实现系统与银行直连等一系列改革，被业内人士称为“不动产登记引发的一场银行业改革”。

●银行业从业者:新政将形成行业良性竞争。

记者从某商业银行个贷部了解到，“买卖双方的贷款都在同一家银行办理”，该行已实行“带押过户”业务。

同时，记者也了解到，虽然全国部分城市已经开始实行“带押过户”，但目前办理的业务大多还是“买卖双方贷款在同一家银行办理”的类型，银行间二手房“带押过户”的做法还没有开始。

“跨行业务真正开展起来后，给老百姓带来的便利才能真正体现出来，才会形成银行间的良性竞争。”某商业银行个贷部负责人告诉记者，“‘带押过户’的发展对银行来说，可以看作是一种‘续客’，一旦实现跨行办理，将倒逼银行释放更好的服务来吸引客户，最终受益的还是客户。”

关于跨行“押转”政策的执行情况，记者注意到，《通知》在各职能部门的职责分工中明确:财务管理部在办理“押转”业务过程中，要做好跨部门、跨层级事项的协调，理顺工作衔接；协调金融机构开展“带费转账”相关业务，指导金融机构制定“带押过户”业务金融服务流程，明确业务规则和办理时限等。

采访中，多位银行从业人员也向记者表示，推行“带押过户”在保障银行资金安全、提高不动产登记部门登记安全性方面发挥的积极作用不容忽视。“拿着伪造的银行结算证明‘解除抵押’，然后把房子卖给别人或者再抵押出去牟利的情况屡见不鲜。”郑州某银行业务经理说。

记者了解到，目前全国实行“带押过户”政策的城市中，所有城市都采取了担保、公证、押金等方式来保证交易和抵押的安全。

记者从郑州市不动产登记部门了解到，在实际操作中，除上述城市的做法外，郑州还将与不动产转移预告登记、抵押预告登记“双预告登记”、转移登记并行办理这一模式，为“带押过户”再添一道保险。

但据记者了解，担保、公证、存款等。都需要承担一定的费用。

对此，也有业内人士指出，政策实施后，允许符合登记安全和资金安全要求的各类市场化保障措施介入“有担保转让”的具体业务，充分发挥市场的调节作用，通过市场手段淘汰费率较高的担保模式，将使广大购房人和出售房屋、工业厂房的各类市场主体享受到更多优惠。

“例如，为了赢得贷款客户，银行可能会预付担保费或推出同行之间费率较低的相互认可的担保措施。”知情人说。

★观点一:

新政有助于激活第四季度房市。

郑州推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是一段时间以来二手房市场人气不足。

RealData在今年6月发表的一篇分析文章中，用“低水平修复”一词来形容今年第二季度的二手房市场。该院最新监测数据也显示，8月份，重点50城市二手房市场活跃度较7月份有所减弱:超七成城市二手房交易量逐月下降，七成城市房价逐月下降。

在此背景下，不少业内人士也在期待“带押过户”新政可能带来的二手房市场回暖。

“这个政策，应该说是今年各地为促进房地产市场健康发展而采取的众多政策之一，包括带抵押转让、连续单笔交易、解除限售等政策。，对激活房东积极挂牌出售二手房有积极作用。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为，这一新政策的实施将有助于提振市场。

他进一步解释说，二手房销售的信心和活跃度增加，对释放购房需求，特别是改善型购房需求起到了积极作用。对激活四季度房市，促进新房项目销售起到非常重要的作用。

★观点二:

新政将提高资金使用的流动性和效率。

有资深业内人士认为，除了给房地产市场本身带来利好外，房地产市场“带押过户”的政策可能会对房地产领域以外的经济发展起到客观的促进作用。

"它集中体现在资本流动性和使用效率的提高上."上述资深人士告诉记者，按照传统的交易模式，无论是卖方的自筹资金，还是购房预付款，在这套房子的交易周期中，总有一笔钱停止流动。

“‘带押过户’免去了这笔资金的使用，让它在其他领域继续发挥作用。从宏观角度看，这一政策客观上加速了资金流动性和使用效率的提高。”