该死的预售是楼市乱象的根源？

每次楼市有问题，总会拿商品房预售拿来“开涮”。貌似，造成楼市乱象的，就是该死的预售。这次也一样，如果没有预售，全部搞“现房销售”，房屋品质、小区环境等，所见即所得，开发商不会拿样板房骗人，近期出现的“停D断G、停工或半停工、烂尾楼等就不会出现。

果真如此吗？

我们首先要搞清楚，楼市为什么要搞预售？简单来讲，就是“房改”的当初，企业缺钱、融资匮乏，再加上住房短缺，就学习香港，从深圳到内地，全面实施商品房预售。本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的“无息贷款”，开发商拿这个钱把房子建好。

客观讲，没有预售制度的话，“停D断G”、停工或半停工、烂尾楼确实会少很多，但同样不会有这么大规模的土地供应、新房供应，楼市也不会这么火。同时，没有哪一个商品，像房子一样，其单体价值这么大，最少也得50万。最近听说，浙江已没有总价低于百万元的房子了。

如果没有预售制度，主要靠开发商投入，房子供应周期会拉长，意味着开发商投资回收期也会拉长，房价也会更高。特别是，这些年地价、融资成本、建安成本非常高，公开出让的地价至少是房价的1/3，融资和建安差不多也是1/3。这些都要靠开发商前期一次性投入。

一套300万的房子，开发商前期要投入200万，2-3年才能收回。没有预售，多少开发商会承担得起？这么多年，为啥百姓接受预售，交房晚个一年半载也没啥。因为房价在上涨。这几年，交房时间越来越往后推了，从过去1.5年-2年推迟到2-3年甚至更长，但也没啥大问题。

02. 

这一轮“断G”，很大程度上是房价下跌触发的。试想，房子还没看到影子，房价先跌了15%，谁能受得了。之前，老百姓接受预售，与地方、开发商、银行一样，大家都是投资行为。

百姓把钱提前给了开发商，开发商拿钱（还有银行的贷款）去买地方政府的土地。地方政府卖了地，搞轨道交通、搞基建投资，开发商负责建设房子。这样，整个区域就开发起来了，这种红利外溢到楼市，就是房价上涨。这样，地方政府、银行、开发商、小业主都很开心。

说白了，大家都是这个链条上的合伙人、利益相关者。所以，预售不仅是对开发商的融资，也是对地方政府的间接融资。试想，没有预售，地方政府的地能卖出去吗？即便能卖出去，能卖那么高的价格吗？进一步讲，银行为啥纵容开发商挪用预售资金，还不是想赚更多的钱吗？

因为，只有挪用预售资金，让开发商可劲儿地“加杠杆”、可劲儿买地、可劲儿“高周转”，开发贷、按揭贷、信托、私募基金等地产、融资链条才能赚大钱，卖地收入、区域开发和招商引资，才能红红火火。总之，如果要检讨预售，那顺藤摸瓜、追根溯源，该检讨的太多了。

比如，土地财政、新区大跃进、脱实向虚……

03. 

回过头来，如果说预售制度的本质是融资，那就是一种金融模式，自然离不开严格的监管。其实，没有哪个国家，像我们国家一样，对于商品房预售制度，有如此严丝合缝的监管体系。

商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。

今年初，在北京三环内看了一个项目，是央企和北京本地国企合作开发的项目，刚刚出地面就开始卖了。很多人问我，这怎么行呢？我告诉他，“四证”是齐全的，地价占总投资的30%还多，符合预售条件呀！有毛病吗？剩下的，就是卖房钱，全部进监管账户，做好交付就行了。

对预售资金，我们一直要求监管银行要招标，资金要全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位要签字，按照工程形象进度来支出。试问，哪有如此严密的监管措施呢？但问题是，有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。

什么时候没好好执行呢？

主要是2016-2019年房企搞“快周转”。这几年楼市火爆，地方多卖地、卖高价地，搞新区开发；银行信托想多放贷款；施工单位想多揽活儿；建材家具想多出订单；老百姓希望房价上涨。

直到2020年下半年，国家推出一揽子长效机制，比如三道红线、贷款集中度、自有资金拿地和付首付，上面讲的这个赚大钱的游戏规则，搞不下去了，楼市持续低迷，并集中体现为房子交付不了，受害者就是小业主。当然，施工单位、农民工、材料供应商等，也是受害者。

笔者认为，不能因为房子交付不了，就把祸水全部推给预售制度。试想，如果申请商品房预售的两个门槛，都能达到；如果封顶前，绝不能发放按揭；如果预售资金全部进监管账户，并按照规定提取，不被挪用，就一定没问题。这样，既能把房子建好，还能最大程度降低成本。

04. 

这一轮“断G”之后，很多人认为，要取消预售制度了。恰恰相反，应该是预售制度正本清源、全面加强。简单来讲，该怎么监管，必须要执行到位，不能变成筛子。今年年初，国家已发布了新的预售资金监管办法，明确不低于工程款的重点监管资金，也明确了监管的细则。

4月29日，重要会议对房地产的表述中提到“优化商品房预售资金监管”，很多人认为是要给预售资金松绑，让开发商更多提取，确保项目进度和交付。但其实是要求，该提取的，必须要给提取，并用在项目施工和交付方面，不能因为债权人保护债权，而申请查封和抽走。同样，也不能因为工程不到进度，就提前私自划给开发商，被抽逃去拿地和偿还债。

总之，停D事件后，预售资金大概率也将回归从严监管的轨道。