房贷利率降至3.8引发“提前还贷”刷屏，房贷利率会继续下降吗？

最近，“住房”再次成为焦点。知乎在2023年2月2日做了一个简单的调查。在484名网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调查中，超过六成的成年人选择了“会”，近三分之一的人表示“我们再等等看”，只有一成的人选择了“不会”。说明购房者对提前还贷有一定的诉求。

去年，五年期LPR(贷款报价利率)下调了35BP，今年，LPR合约的贷款利率也下降了。但对后续利率下降的预期并不高，当前理财收益下降、波动加剧，也促进了一部分人的提前还款行为。

“提前还贷潮”再引关注

提前还贷增多有几个原因。首先，大部分城市的房价或房价预期普遍下降，房屋的升值空间目前似乎无法赢得房贷利息；其次，最近房贷新利率连续下调。之前很多房贷利率都很高，比如超过5%，有的甚至高于6%。还款期限越长，利息越高，与新的房贷利率政策相比差异越大；还有一部分人原本是投资买房的。楼市不景气的时候，他们需要及时退出市场止损，把贷款卖回房子。另外，现在很多投资领域也不景气。比如很多财务回报不高，有些人选择直接收回投资还房贷更划算。

此外，“房贷利率密集下调”成为春节以来的热门话题，也激励了部分购房者提前还贷。

1月29日，“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息传开。自2023年1月起，全国已有30个城市降低房贷利率或执行低利率。房贷利率都在4.1%的下限以下，有4.0%、3.9%、3.8%、3.7%四个梯队。统计显示，在这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%，这也说明3.8%已经成为房贷减免中最主流的利率。

这30个城市一般都属于房价指数连续三个月下跌的城市，基本都是交易状况冷淡的二三线城市。此外，部分城市最低房贷利率为4.0%。虽然不是3.8%的主流概念，但已经超过了4.1%的利率下限。从这个角度来说，这类城市积极落实了央行此前的新政。换句话说，无论利率是4.0%还是3.8%，都体现了主动降低房贷成本、激活住房消费需求的导向。

发生提前还款，银行收回的利息会受到影响，这是部分银行不愿意看到的。一些银行会通过收取违约金或赔偿金、排队预约等方式，给提前还贷的购房者设置障碍。

未来很难看到密集降息的趋势。

另一个备受关注的问题是，未来房贷利率将何去何从？大城市也会减少房贷吗？这对近期需要买房的人意味着什么？

降低房贷利率是每个城市的政策趋势。今年，金融政策将继续支持住房消费，抵押贷款利率普遍有可能下调。关键问题是“多少”。按照《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》中给出的定价规则，一线城市目前无法突破4.1%的利率。也就是说，最低利率只能是4.1%。未来还有微调的空间。

另外，各地的存量贷款利率普遍有下降的可能，2月份以来一直在下降。如果没有下调，可能有几个原因——购房者和银行签订了固定利率贷款，导致银行无法进行调整。

在大多数业内人士看来，如果市场不好，激活合理住房需求的政策还会继续，减少房贷的工作也会推进。但如果市场回暖或者房价止跌，那么优惠房贷利率确实会收回。想要下降的城市，基本都会在近期出台政策引导降息。而且3.8%的利率是目前几乎各地都能执行的最低利率，3.6%以下的利率不太可能差不多；此外，房贷利率的下降其实具有阶段性特征。如果后续房价反弹，那么这样的利率政策就会退出。

LPR降低了预期的降温。

抵押贷款的锚是LPR，LPR的变化也是关键。早在1月份，就有机构认为LPR(尤其是5年期)可能会下调。当时一家大型资产管理机构的研究部负责人对记者表示，“目前的经济还是需要房地产的支撑，预计1月份LPR可能会下调10BP。”但是这个期望落空了。在中国经济逐步复苏的今天，降息的预期进一步下降。

春节假期后的复工率显示复苏不均衡。1月底2月初，很多地区的工业部门复苏速度非常快，超过80%，但建筑业的复苏速度仍然只有10%左右，低于去年的速度，主要是受房地产行业萎缩的拖累；随着汽车购置税减半政策的结束，1月份乘用车零售额同比增幅从去年12月的3%大幅下滑至-34.6%。重卡销量增速从去年12月的-6.1%大幅下滑至1月的-51.8%。基于农历新年，7日30个城市的新房销售平均增长从一周前的-39.3%改善到2月5日的-20%。