“转按揭”就是银行之间的贷款转移。将A银行的高息按揭贷款改为B银行的低息按揭贷款，可以节省还款成本，减轻购房者的还贷压力。不过，2019年8月，央行发文要求，严禁为个人住房贷款提供“再贷款”和“加按揭”服务。
“转按揭”就是银行之间的贷款转移。将A银行的高息按揭贷款改为B银行的低息按揭贷款，可以节省还款成本，减轻购房者的还贷压力。不过，2019年8月，央行发文要求，严禁为个人住房贷款提供“再贷款”和“加按揭”服务。
那些用高利率站岗的人
今年以来，5年期LPR已三次下调，从2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，共下调35个基点。很多城市的首套房贷利率已经降到了4.1%。
“2020年，终于首付买了一套房，总价150万，贷款100万，30年等额本息。但当时不仅房价高，房贷利率也达到了5.88%。现在每个月房贷6000左右，基本占我们夫妻工资收入的一半。”郑州购房者张志告诉记者，如果可以转按揭，按照最新的4.1%房贷利率，月供不到4900元，可以直接省下1000多元。
对于张志这样的工薪家庭来说，省下来的1500块钱可能不算什么，但至少还有一笔额外的可支配收入。
购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加分”组成，签约后银行加分不变。之后，购房者实际承担的房贷利率将按照重定价周期，每年遵循最新的5年期LPR。这意味着，无论央行如何下调5年期LPR，银行积分的增加始终以签约为准。
随着LPR的下调，房贷利率也跟着下调，在高利率站岗的张志难免不高兴。
“这段时间，我们夫妻基本上每隔一段时间就会接到中介机构的电话，问我们需不需要‘转按揭’，利率可以直接降到三点。平时刷短视频的时候也会被推送转按揭、换贷款。”张志说。
张志在多方咨询后发现，目前市场上中介所宣传的降低股票房贷利率的方式看似五花八门，但总结起来，基本都是“以房贷代替商贷”。
本来张志对银行间可以直接转换的“再抵押”业务很兴奋。但他咨询了当地多家银行后才发现，这项业务早在几年前就被监管部门叫停了，市面上根本没有银行可以办理。
对于张志这样的普通工薪族来说，在监管要求没有任何新的变化之前，当然不敢贸然操作中介口中的“再按揭”，宁愿存钱提前还清部分房贷。
中介降低利率的“伎俩”
“最近再按揭火了，主要是今年LPR下调了5年多。基本上每次央行降息，都会有关于再贷款话题的热烈讨论。”杭州某基金中介经理小林告诉记者。
小林说，对于存量房的客户来说，一部分不仅是高价购买，而且房贷利率也处于高位。目前，随着利率的不断降低，我们都希望享受到基准利率降低和通过再贷款降低还款成本的好处。
记者调查了解到，虽然资金中介平台在宣传时都是直接打着“再抵押”的旗号，但都是作为宣传口径来吸引客户，并不是真正的银行间贷款转让，而是“再经营贷款”。
当被问及“目前是否可以操作银行间转贷”时，小林坦言，之前杭州、温州等地的一些银行可以悄悄操作“转贷”业务，但目前来看，基本无法操作。如果你真的想降低利率，你可以帮助客户转向商业贷款。
“现在的经营性贷款利率可以低至3.5%，信用期最长可以达到10年。我们只需要向银行提供一整年的营业执照和流水。如果你的名下没有注册公司，你需要支付额外的服务费来购买现有的公司，如果你想经营商业贷款。”小林说，办理商业贷款一般需要贷款金额1% ~ 3%的手续费。如果个人征信差，成本会更高。
谈及具体操作，小林表示，以一笔100万元房贷的未还本金为例，可以帮助客户垫付100万元提前还清房贷。等房子成了全款，帮客户“包”一个企业，然后在其他银行再抵押100万。
“我们每天收取1/1000或者2/1000的预付款，让您实现房贷的顺利过户。利率降低的同时，如果房子升值，你甚至可以借出更多的钱。”小林曾多次强调，“相比你原来5.88%的房贷利率，转3.5%的经营性贷款，可以直接省下50万到60万。即使你花了几万块钱的手续费，比起你省下的房贷利息，也总是划算的。”
11月3日，北京一家贷款中介机构告诉记者，可以提供贷款置换服务。先偿还现有的住房抵押贷款，再以房产作抵押，以“经营性贷款”的形式贷出利率较低的资金。以目前5%左右的房贷还款利率为例。中介说盖房子年化利率可以达到3.66%，置换后可以省下10 ~ 20万左右的利息钱。"贷款前10年利息，20年等额本息."
对于这一过程，上述北京贷款中介人士表示:
首先找出资人把原来的房贷还清，100万的提前还款费用大概是7000元。
其次，中介帮助申请人成立小微公司。这部分手续由中介完成，费用在8500元左右。
再者，中介公司帮助向银行申请经营性贷款，经营性贷款会发放到已成立公司的公司账户，中介机构帮助取钱。
这个过程他们收取1%左右的佣金。
事实上，经营性贷款并不是一个新鲜事物。该业务主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房产抵押等担保方式向银行贷款，盘活单个企业的资金。
值得注意的是，监管部门早就禁止经营性贷款流入房市。
2021年3月26日，银监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅《通知》发布规定，银行业金融机构应当书面提示借款人违规使用信贷资金购房的法律风险及相关影响。在与借款人签订贷款协议时，还应签订资金使用承诺书，明确一旦发现贷款在房地产领域被挪用，将立即收回贷款，降低授信额度，并追究相应的法律责任。
与此同时，北京、上海、广东等城市率先开展了商业贷款和消费贷款违规进入住房市场的自查和监督检查，并对信贷资金违规进入房地产开出了多张罚单。
其中，“深房论”事件备受市场关注。2021年8月7日，深圳银保监局公开“申方利”事件调查结果，查明申方利相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假信息获取贷款、以多次转账方式逃避监控资金流向、化整为零、套取现金等扰乱金融市场秩序的行为，涉及住房抵押贷款、经营性贷款、消费贷款等不同类别。问题贷款总额10.64亿元，其中
对于经营性贷款申请的审核，某股份制银行上海分行信贷部人士告诉记者，为了防止经营性贷款申请中提供的企业是“壳”公司，对公司股东的任职年限会有一定的要求。同时，将要求企业提供供应商账户，确保供应商账户的真实性。在贷后跟踪方面，会要求企业出示资金使用的相关证明，比如业务流程中的相关细节。
被叫停的“转按揭”
事实上，“再抵押”业务在十多年前曾经盛行。
2005年，个人房贷市场活跃，银行开始抢占存量房贷款市场，相继在上海和深圳推出转按揭业务。此后，各家银行陆续推出各种再融资产品，争夺存量房贷市场。
但是，部分资金被用于房地产投机和股票交易，刺激了房地产市场和股票市场的泡沫，增加了银行的潜在风险。2007年9月，央行和原银监会发布《关于加强商业房地产信贷管理的通知》，要求商业银行不得发放随房地产评估价值波动、不指定用途的抵押贷款。
此后，2019年，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》时，再次强调严禁为个人住房贷款提供“再抵押”、“抵押加”服务。
今年以来，随着房贷利率的不断下调，一些区域性银行已经发文或开展转按揭业务。
5月，绍兴银行总行营业部官方微信微信官方账号发布消息称，为享受更优惠的房贷利率，减少每月房贷利息支出，总行营业部特别推出“再按揭”业务，初始利率为5.05%。消息发出后迅速发酵，线下立即删除了这条推文。
8月份，兴业银行被告知在河南郑州开启存量房转房贷的降息通道，并表示只针对部分优质客户，只能内部转，不能跨行，利率可以从6.37%以上降到4.3%左右。消息一经传播，即被兴业银行澄清——“自媒体号信息不实”。
“说白了，再抵押就是银行房贷存量业务之间的互相挖角。最终的结果可能是相互伤害，恶性竞争，扰乱正常的市场秩序。不仅得罪了同行，银行本身也没多大好处。"有城商行人士告诉记者，此外，此前监管出于风险考虑，已禁止转贷业务。在目前政策没有调整之前，银行肯定不敢开展这项业务。
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