北京立法规范住房租赁，将“个人二房东”纳入监管

在租房市场上各种乱象时有发生，相关业态亟待规范。9月1日，《北京市房屋租赁条例》(以下简称条例)正式生效。这是我国首部规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。北京也成为首个将“住有所居、住有所居不炒、租购并举、职住平衡”写入地方立法的城市。

北京市住建委相关负责人表示，《条例》体现了北京促进人民安居乐业、宜居宜业的坚定决心。近日，该负责人对《条例》的主要条款和立法意图进行了解读。

将“个人二房东”纳入监管。

《规定》着眼于严格规范市场秩序，明确非住宅存量土地建设的租赁住房、非住宅存量土地改建的租赁住房、集体建设用地建设的租赁住房，土地出让文件明确要求用于出租的房屋不得出售或者变相出售，不得用于短租出租，并设定了较重的处罚。

针对克扣房租押金、多收少付、多收少付、“个人二房东”卷款跑路等反映较多的市场乱象，《规定》为违法市场主体量身定做了“紧箍咒”。主要包括:

要取得主体资格，规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力，企业名称和经营范围应当体现行业和经营特点，明确市场主体登记和行业备案要求；

应严控个人租赁，将“个人二房东”纳入监管。规定个人转租房屋超过规定数量的，应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求；

信息要透明，营业执照、办公地址、员工信息、服务项目和收费标准、投诉电话等。应在营业场所和网络服务器上如实公示。要提前准备好房屋条件说明书，告知承租人相关信息；

实行实名制，从业人员应持实名卡，在提供服务的租赁合同上签字并注明信息卡号。

此外，《规定》明确，租赁公司收取的押金一般不得超过一个月的租金，必须通过第三方专门账户进行管理。单次收取的租金金额一般不得超过三个月的租金，超出部分的租金应纳入监管；经纪机构收取的佣金一般不超过一个月的租金，合同到期双方续约的，经纪机构不得再次收取佣金。金融机构凭备案的租赁合同发放租赁贷款，并划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，贷款发放频率应与承租人支付租金的频率相匹配。

全方位保障租客生活权益。

对于租客而言，房屋租赁涉及稳定居住权，属于民生范畴。在租赁关系中，承租人一般处于相对被动的地位。从历年的管理实践来看，90%以上的投诉反映承租人的权益受到了侵害。

在平等保护当事人的原则下，条例从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调解等方面进一步突出了对承租人居住权益的保护。

一是明确规定出租房屋应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件。禁止切断非法群租，禁止出租违法建设和其他法律不允许出租的房屋。

二是明确了合同登记、租赁登记、安全管理等出租人的责任和义务，规定出租人不得停止供水、供电、供热、供气，不得以暴力、威胁手段强行解除合同或者关闭房屋。

第三，出租人应出示身份证明和房屋所有权证，告知房屋装修情况并配合现场验房。四是方便承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务。通过信息共享在线签订租赁合同。承租人不需要提交书面合同。第五，建立多元化纠纷解决机制，为租赁当事人提供多种高效解决纠纷的途径。

《规定》明确，租房合同应当网上签订。同时规定，充分利用科技手段赋能管理服务，开发建设全市统一的房屋租赁管理服务平台，与公安、教育等部门建立信息交换共享机制，整合部门间“房、人、企”管理信息，提供房屋信息查验、企业和从业人员信息查询、人脸识别等服务。逐步实现当事人租赁合同网上签约、备案、查询等“手持办理”和“一网办理”，为群众办理居住证、积分落户、提取公积金等提供便利。，通过网签实现租赁合同登记备案和租赁登记合并，避免“一物两跑”、“让信息多跑路，让群众少跑腿”。

根据《条例》规定，出租人应当在租赁合同签订后30日内，办理房屋租赁登记和租赁备案。而长租公寓将通过全市统一的住房租赁管理服务平台完成租赁合同的在线签订，并自动提交登记备案。签订并备案的租赁合同不仅受法律保护，还可以享受赋予租赁方的各种公共服务。

严禁群租，盘活农租，规范短租。

《规定》明确要求，严禁群租房。其中规定，出租房屋应当以原规划房间为最小出租单位，不得以隔断改变房屋内部结构。客厅不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储物间等非居住空间不得出租居住。每个房间的人均使用面积和居住人数必须符合规定。同时赋予街道办事处、乡镇政府对非法群租的管理责任和处罚权。这是北京从2013年开始管理群租房的实践经验，已经上升为地方性法规，为治理提供了更加充分的法律保障。

目前，北京农村地区，尤其是城乡结合部，存在着大量的城市农民工。村民出租闲置农房，既增加了收入，又提供了租金相对低廉的租赁产品，有效满足了部分农民工的基本生活需求。同时，人口倒挂导致的治安、消防、环境卫生等矛盾问题突出，亟待规范管理。《条例》将宅基地住房租赁纳入全市规范化管理、纳入基层治理体系，明确农业农村部门负责指导宅基地住房租赁监督管理，建立健全村民自治机制，鼓励农村集体经济组织与规模化、专业化住房租赁企业合作经营、租赁宅基地闲置房屋。

近年来，随着“互联网+”的兴起，城市“短租”等新形式发展迅速，广泛分布在居民区的房屋以“短租”、“网上预订”等形式出租出去，在满足出行者短期住宿需求的同时，也给城市安全管理带来巨大挑战，严重影响居民区居民的正常居住生活，引发大量矛盾纠纷。为此，《条例》明确，禁止在首都功能核心区短租住房，在其他城区短租住房的，应当遵守本市相关管理规范和本小区管理规定。没有管理规约或者管理规约中没有相关规定的，应当取得本建筑物或者同一平房院子内其他业主的一致同意。出租人应当与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。

提高纠纷解决效率的多元机制

目前住房租赁市场主体多为零售对零售，住房租赁企业经营规模较小，租金调控手段少且难度大。对此，《规定》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、搭售消费、捏造并散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为，防止企业借助资本进行恶性竞争、投机倒把、推高租金。根据中国的价格法，建立政府对租金价格的干预机制。租金上涨或者可能明显上涨时，市政府可以采取涨价申报、限租或者涨租等价格干预措施，稳定租金水平。

房屋租赁代理一直是一个矛盾纠纷多发的领域，民事、行政甚至刑事问题交织，90%以上是租金、押金、租赁期限等合同纠纷，涉及主体多，处理难度大。为提高解决房屋租赁矛盾纠纷的效率，《条例》规定了多主体、多渠道的多重解决机制，有助于快速便捷地解决矛盾纠纷。明确民事纠纷首先应当由当事人协商解决；从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构和互联网信息平台应当建立投诉处理机制，将矛盾纠纷化解在一线。