近30城优化公积金政策，支持“商转公”、降低首付

2023年初，全国已有近30个城市陆续优化住房公积金政策，进一步降低购房者置业成本，带动住房需求释放。

据中指院统计，截至2月15日，常州、乌鲁木齐、连云港、兰州、大连、绍兴、济南、威海等29个城市陆续优化住房公积金政策，重点提高公积金贷款额度上限，支持“商改公”，提高首套住房公积金贷款额度，降低首付比例。截至2月15日，已有29个城市陆续优化住房公积金政策。

提高公积金贷款额度，降低首付比例。

对于购房者来说，公积金贷款可以享受比商业贷款更低的贷款利率，因此更受青睐。去年9月30日，央行下调首套公积金贷款利率，五年以上首套公积金贷款利率降至3.1%。公积金贷款政策的优化调整，有利于进一步降低购房成本，带动住房需求释放，对稳定当前楼市预期、增强市场活跃度将产生积极作用。

据中指院统计，2022年以来，全国已有200多个省市县优化了住房公积金贷款政策，优化方向包括提高个人公积金贷款上限、降低公积金贷款首付比例、允许个人提取公积金账户余额用于首付等。

2023年以来，29个城市相继优化住房公积金政策，优先提高公积金贷款额度。例如，乌鲁木齐将公积金最高贷款额度由70万元提高到80万元，并将二手房公积金贷款首付比例降至20%。

同时，为了降低多子女家庭的购房成本，济南提高了多子女家庭的住房公积金贷款额度。其中，申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷90万元；生育三个子女的职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房。一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷100万元。

值得注意的是，包括泰州、东营、临沂在内的三四线城市也在提高公积金贷款额度的基础上降低了首付比例。如东营公积金新政中，用公积金贷款购买首套自住住房，首付比例由30%降至20%，第二套自住住房由40%降至30%。同时，月还款额占月收入的比例上限从50%上调至60%。

取消“认房又认贷”，支持“商对公”

除了提高额度、降低首付，部分城市还进一步放宽了住房公积金贷款条件，如取消“认房又认贷”。

比如，1月16日，乌兰浩特出台公积金购房新政，将现有住房公积金个人住房贷款由“既认住房套数又认贷款套数”调整为“只认住房套数不认贷款套数”，住房只认实际住房。

随着公积金贷款利率的下调，公积金贷款利率与存量房商业贷款利率的差距逐渐拉大。前几年买商品房的购房者，大多“站在了商业贷款利率的高点”。随着贷款利率尤其是公积金贷款利率的降低，已经购房的购房者希望通过“商改公”降低还款成本。但过去在“商对公”的操作中，购房者需要先结清现有住房贷款，再重新申请公积金贷款，增加了借款成本和周期。去年以来，多个城市重启“商转公”政策，优化“商转公”贷款方式。

以常州为例，常州可以选择以贷还贷或先还后贷，而前者通过对口银行直接将商业贷款转为公积金贷款，既降低了资金成本，又提高了效率。

除了常州，从去年下半年开始，福州、常州、汉中、洛阳等城市陆续出台“商转公”政策，优化“商转公”的贷款方式，减轻存量房购房者的还款压力。

探索解决公积金贷款资金缺口的新途径

随着公积金政策的优化，更多的购房者享受到了住房公积金制度带来的实惠和便利，不仅降低了购房者的购房成本，也有利于城市房地产的平稳健康运行。

但由于地方政府公积金贷款资金不足的压力，住房公积金政策的范围和优惠力度有限。2021年全国公积金年报数据显示，截至2021年底，贵州、重庆、浙江等地公积金个贷率均超过90%，公积金贷款的资金缺口也值得关注。在启动“商转公”政策时，北京、武汉、青岛等多个城市因“住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷利率仍处于高位”，无法恢复二套房“商转公”贷款。

2022年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，也明确提出要完善住房公积金制度。

2月13日，海南省住房公积金管理局发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法(征求意见稿)》和《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法(征求意见稿)》公开征求意见。其中提出的“住房公积金贷款证券化”、“贴息贷款”等方式，将拓宽住房公积金贷款来源，缓解住房公积金流动性紧张的问题。但2月15日，上述草案被撤回，海南住房公积金管理局相关工作人员回应称，政策仍在调研阶段。

“短期来看，如果海南省的管理办法能够顺利实施，公积金个人住房贷款的相关措施有望在更多地区推广，更好地支持刚需和改善型住房需求。”中指院市场研究总监陈文静说。