官方披露全国已有6亿栋房屋，到底还要不要买房？

“全国住房保有量已达6亿套”？这几天，这一庞大的数据激起了不小的波澜。

前不久，有关部门负责人在主题为《全国自然灾害风险全面普查工作情况》的新闻发布会上透露，近三年来，“住建行业共获取全国城乡房屋建设资料近6亿户，市政设施资料80多万个”，参与调查的乡镇达到100%，社区(行政村)达到户数达到7‰，全国住建系统共动员260多万人参与。

这组数据也被广泛解读为“我国究竟有多少套房子，这是第一次给出答案”。不过，从住建部自2022年底开始陆续向外界透露的信息来看，“6亿幢”并不能作为这个问题的答案。

据《中国建设报》相关报道，涉及全国6.6亿户城乡住宅的房屋建筑和市政设施普查，由住建系统承担。其中，农村住房量大面广，占城乡住房建设总量的90%以上以个数计算，占一半以面积计算；而城镇住宅则有4700多万套，分两大类，一类，一类是非住宅。

这也就意味着，看似庞大的“6亿幢”，其实并非都是商业用房。有房地产业内人士表示，“农村的房子占了其中的90%，城市里也有厂房之类的楼房，如果全部计算，房子所占的比重不会很大。”

同策研究院研究总监宋红卫也对第一财经表示，除了商品住宅，普查小组给出的数据还包括工厂、员工宿舍、宾馆、长租公寓等大量非商品住宅，而此次调查更重要的意义在于“将全国各地的建筑物字典进行数字化构建”，这对于未来中国的产业规划规划都有非常重要的意义。

这一数据之所以广受关注，关键在于中国房地产这几年来是不是过剩的讨论始终没有断过，而房屋空置率居高不下的话题也始终引人注目。

中国目前的人均居住空间，从目前统计和研究的各方面数据来看，已经不算小了。根据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》，截至2020年11月1日，全国居民户人均住房建筑面积达41.76平方米。其中，农村家庭人均住房建筑面积46.8平方米36.52平方米。

但是这里面有一个结构上的问题。上述普查年鉴显示，广东省人均住房建筑面积约29.59平方米72.06平方米，居各省市之末，拥有广州、深圳两大一线城市；上海的人均居住面积居住面积分别为30.58和73.86平方米，排在倒数第二位；而北京则以33.41和77.64平方米排在倒数第三位。

如果假定80%的平均得房率，那么一线城市人均住宅套内面积将在27平方米以下。中银证券研报认为，这一指标在发达国家普遍超过30平方米52平方米平方米平方米分别为美国、英国和法国，31平方米平方米则为日本和韩国。机构预计，人均住房面积增加带来的新增住房需求，每年仍有5亿平方米左右的空间。

另据任泽平团队在2023年1月发布的《中国存量住房研究报告》显示，1978-2020年，中国城镇存量住房由不足14亿平方米313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积由8.1平方米34.7平方米，城镇住宅由约3100万套增长到3.63亿套，住房套户比也由0.8增长到1.09。

“一般情况下，套户比低于1，说明一国总体上住房供应不足；”相当于1的套户比预示着一国住房供需总体基本平衡；“考虑到市民因人口流动而产生的休闲度假需求、人房分离等因素，成熟市场的套户比普遍在1.1左右。”上述报告称，从国际上看，美国和日本的住房套户比分别为1.15和1.16，德国为英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，显示住房供应总体平衡。

但分城市档次看，一线、二线和三四线城市2010年套户比分别为0.92、0.93和0.96，到2020年分别为0.97、1.08和1.12，一线城市住宅供应明显偏紧。

此外，细看这些房源，期间存在房龄偏高等一系列问题，仍有需求更新提升。

根据保利发展控股此前发布的《保利2021-2022房地产行业白皮书》(下称《白皮书》)，住建部曾在2021年披露，中国有21.9万个老旧城镇住宅小区在2000年底前建成。2015年统计局人口抽样调查显示，31%的城镇家庭购买一、二手商品房，50%居住在公有住房、经济适用房、自建房等，19%的家庭为租住或居住在工厂宿舍等；根据楼龄统计，2000年底以前建造的48%的家庭居住。

白皮书预计，到2020年，全国仍有近100亿平方米的房屋建成于2000年底年底前建成的原公有住房、经济适用住房和大量老旧住房面积小、品质低、配套差、物业管理不到位，居民还有不少改善性需求需要释放。