楼市巨震！或许是时候解决预售制和公摊面积了

本文来自微信公众号：刘晓博说财经（ID：liuxb929）

不出意料，当前楼市“最热话题”，让银行股中枪了。

这几天，A股里的银行板块就在领跌。

这两天累计跌幅比较大的，有招商银行、平安银行、兴业银行、邮储银行。

来源：招商银行财报

在国有大行里，建行、农行跌幅较大。

或许有读者还一脸懵逼，房地产什么“最热话题”？就是“强制停dai”。

这件事短期影响最大的是银行。但为什么是这几家银行跌幅较大？

有两个原因：

第一，坊间流传了一份某券商房地产首席分析师的一份WORD格式的文章分析，认为建行、邮储、工行、农行、兴业、平安、招行这些银行的按揭占比较高。他的结论是，风险敞口较大的是平安、招行和兴业。

这个报告的真实性，尚未获得证实。

第二，央行是2020年12月31日发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，也就是下面的表格：

根据2020年末的数据，个人住房贷款方面，建设银行(34.73%)、邮储银行(34%)均超过了32.5%的红线。

招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均分别超过27.5%和20%的上限。中信银行个人住房贷款占比也超过20%，房地产贷款占比逼近27.5%的红线。

也就是说，几家跌幅较大的银行，之前的确房贷比例较高，或多或少超过了红线。

但时间毕竟又过去了一年半，如今的情况跟2020年末可能有很大不同。

至于招商银行、平安银行，这两家银行总部在深圳，开展业务主要在经济发达地区，虽然有全国化的趋势，但在经济不发达地区介入不深。

所以，“停dai”影响最大的银行，很难说是上面几家。

一般来说上市银行抗风险能力较强，是中国4000多家金融机构中的佼佼者。

真正麻烦的，是那些海面下的冰山，也就是总部在经济不发达地区、规模更小的银行。

央行答记者问时，发布了如下一组数据：

2021年四季度央行评级结果显示，参评的4398家银行业机构中，在安全边际内的1-7级金融机构有4082家，机构数量占银行业参评机构的93%，资产规模占银行业参评机构的99%。

其中，24家大型银行评级始终保持在1-5级，是优良评级，资产规模占整个银行业参评机构的70%，是整个金融业的压舱石。

8-D级的高风险机构共316家。高风险机构数量占银行业参评机构的7%，但是资产规模仅占银行业参评机构的1%。

也就是说，中国有高风险银行业机构316家。主要是一些层级低、业务量不太大的小型地方性银行，比如村镇银行。

但资本市场还是要对这件事做出反应，更何况有做空机制，主力不会放过一切“翻手为云覆手为雨”机会的。

这件事未来会怎样处理？

这两天，有研究法律的公众号“最高审判研究”找到了一个判例（2019年发生在青海），最高法的表态是“烂尾楼风险不应当全由购房者承担”。

再加上目前经济处于特殊时期，所以要解决问题还是需要相关部门承担起责任，采取精准排雷的方式解决问题。

我个人的建议是：

各省，或者较大的市，分别成立专门处理烂尾楼问题的国资公司。国家层面通过PSL（抵押补充贷款）筹集资金，支持地方；地方财政再出一部分钱。有了资金，有了主体，就可以推动事情的解决。

如果开发商还有能力复工的，给予专项贷款，加强监管，保证交楼；没有能力复工的，请央企、国企中有房地产业务的公司接盘代建，保证交楼。

客户特别分散的，比如某市有20个烂尾楼，2万套房子，全部重启需要100亿。但实际卖出的房子只有2000套。这时候可以考虑合并同类项，选几个楼盘集中复工，把烂尾楼业主的房子置换到这几个小区里，这样地方付出的代价较小。

另外，趁着这一波房地产低潮，把之前多年想做而没有做的两件大事全部落实：

第一，取消商品房预售制度，全面推行现房销售。

商品房预售，也就是所谓的“卖楼花”，是霍英东发明的，盛行于香港，后来引入内地。

这个制度并不一定是坏制度，它推进了城镇化进程，降低了购房成本。至少在香港，没有出过大问题。

但香港毕竟是一个城市，监管起来比较容易。中国内地太大，各地监管水平不一，多次出现问题。既然出问题了，大家都觉得不好，那么就坚决地改。

推行现房销售，会加大开发商的资金成本，让他们回笼资金晚1到2年。如果在房地产牛市的时候推行现房销售，必将刺激房价；在熊市的时候推，就更容易一些。

如果全面推行现房销售，对开发商的资金实力要求将大幅提高，可以加速房地产行业去产能，把中小房企挤出局。

第二，取消公摊面积，按照套内面积卖房、缴纳管理费采暖费等。

公摊面积是谁发明的？有传言是李嘉诚，其实未必。

但公摊面积并不是一无是处，它至少清晰到告诉大家，商品房完成销售之后，房子的所有面积，包括公共空间都是业主的，跟开发商无关了。

如果买卖房子按照套内面积，还需要约定公共空间的隶属，否则将来会有法律纠纷。

按照套内面积计价、交易，好处是更加透明。尤其是在缴纳管理费、卫生费、采暖费的时候，业主不容易吃亏。

但这样做有一个坏处，“”名义房价”会上涨。所以很难在牛市的时候推出，而比较适合在熊市的时候推出。

既然绝大多数购房者都不喜欢预售制、公摊面积，那么就应该在这一轮楼市调整期彻底解决这些问题。

“停dai”会带来系统性风险吗？

房地产的这场风波，可能再次让潜在购房者变得谨慎，出现“预期减弱”的情况，对房地产行业、对建筑行业、对银行业、对经济都构成利空。对此应该引起足够的重视。

地方政府和银行也应该吸取教训，强化对开发商资金监管账户的监管，防止出现新的烂尾。

在这个微妙的时候，信用非常重要。维护好信用，才可能有信心。

构建信用，可能需要数年的努力，但崩塌只需要一瞬间。