今年2月，北青神曾举报重庆二手房交易诈骗，百余业主损失价值上亿元的房产。报道发出后，浙江、江苏等地的一些业主表示，他们也处于同样的困境。
今年2月，北青神曾举报重庆二手房交易诈骗，百余业主损失价值上亿元的房产。报道发出后，浙江、江苏等地的一些业主表示，他们也处于同样的困境。
受骗的业主都有类似的经历:被嫌疑人劝说“还钱快一点”后，先同意过户了，再以房屋抵押的方式结清房款。然而后来，业主们等待的却是房贷已被嫌疑人挥霍一空的消息。
除了愤怒，受骗的业主们还有很多疑问。在整个交易过程中，一些中介机构与嫌疑人一起，在没有告知他们可能存在的风险的情况下，劝说他们放弃常规交易方式。与此同时，一些向犯罪嫌疑人提供抵押贷款的金融机构没有尽到资质审查义务，甚至与犯罪嫌疑人存在“非正常”的资金往来。
目前，公安机关已介入多起案件的调查。但对于受骗的业主来说，能否拿回自己的财产，或者得到相应的经济补偿，仍然存在疑问。
被发现被骗后，业主前往涉事中介维权。
未付房款
2021年夏天，浙江丽水，张霞将其120多平米的房子放到网上出售，打算置换一套离我父母家更近的房子。
先是当地房产中介找到张霞，说有人想买她的房子，但提出先交30%的首付，然后在过户后抵押房子申请贷款，支付尾款。张霞我觉得这种方式相比“一手交房”的抵押贷款风险太大，所以拒绝了这个提议。
到了2022年2月，又有一个自称万豪代理的工作人员联系张霞再次提到有人想按揭买她的房子。工作人员解释，银行的房贷政策已经收紧，申请按揭贷款时，贷款时间可能超过半年。如果申请按揭贷款，可以更快收到钱。
张霞还在担心没收到全款就放房子过户的风险，但是她真的很着急钱周转。中介向她保证，会在过户之后帮“买家”完成抵押贷款，而且“买家”鲍立伟是在温州做生意的大老板，不会有问题。
房子最终以269万的价格成交。2022年2月13日，张霞鲍立伟签订房屋买卖合同，收到定金5万元。2月28日过户办理当天，鲍立伟支付76万元作为首付款，并约定过户后60天内付清剩余房款。
临近还款期，张霞一直在没收尾款，中介联系不上。她报警后，得知有两名中介被警方带走调查。张霞我又联系了鲍立伟，然后他承认真正的买家是别人。他不是什么大老板，只是一个被雇佣的“演员”，房子在过户之后的第三天就抵押给了小额贷款公司。
得知被骗后，张霞连续几夜没睡。很快她发现被骗的不止她一个人。在业主自发搭建的微信群里，人数越来越多。仅在丽水，已知遭遇类似骗局的就有40多户。有人贴出了参与群里的“买家”照片，张霞认出了他们。其中两个是去年提出要买她的房子的人。
一度，记者从几位受害业主处了解到，他们的交易经历与张霞:中介介绍买卖双方互相认识，先约定过户，再通过抵押贷款的方式结清尾款。而中介和买家的理由是，“这样可以更快拿到钱。”
在卖家面前，大部分买家都自称是大企业主。事故发生后，业主们才知道，参与过户的买家不过是“傀儡”，用自己的身份完成了房产过户和抵押，获得了一两千元的奖励。房产过户抵押给其他金融机构或个人后，钱不见了。
业主事后发现资金弃用的监督声明
“绕过”资金监管
回顾整个交易过程，张霞发现越来越多的疑点。
她去丽水市不动产登记中心调取了该房屋过户的信息，发现房产经纪机构已经变成了房产转让合同中的丽水莲都豪门房产置换服务中心，而不是买卖合同中的中介方万豪地产。她还找到一份声明，上面写着:自愿放弃不动产登记中心提供的资金监管服务，并知晓可能涉及的风险。放弃资金监管造成的法律后果由申报人承担。张霞说两份文件上都有她的名字，但不是她自己签的。
2019年12月，丽水市存量房交易资金监管系统投入使用，由银行负责托管。买卖双方达成交易意向后，买方向银行申请贷款，首付款和按揭贷款按流程汇入银行托管账户。办理完过户和抵押等手续后，托管银行将房款转入卖方账户。这就相当于在交易中引入了第三方，以保证买卖双方能够“牵手交房”。
然而，这不是强制性要求。丽水《关于资金监管的通知》中提到，包括直系亲属之间、房屋共有人与非自然人之间的不动产转移，以交换、赠与等形式转移不动产等。，以及其他不具备条件的，可以暂时排除在存量房交易资金监管之外，但双方必须签署放弃资金托管声明。对于张霞鲍立伟先过户的交易方式，再通过抵押贷款结清尾款，记者从丽水市不动产登记中心工作人员处了解到，这种情况也不能纳入资金监管。
丽水一位从业多年的中介表示，当地业主大多不了解资金托管的制度。如果中介不提醒和监督交易，卖家很容易陷入被动。“在我们向买卖双方说明利弊之后，我们愿意接受资金监管。”即使在非金融监管的情况下，正规中介通常也会代为保管房产证。卖方收到全部房款后，中介会将新的房产证交给买方。
地方《通知》还提到，房地产经纪机构应当明确告知双方可能存在的资金和权属风险。中介机构办理的交易业务未选择资金监管方式，导致交易资金交割发生经济纠纷的，不动产登记中心将在核实后暂停其网签资格。
事发后，介绍张霞交易房产的中介店已经关门。张霞说整个交易过程中，中介和房产中心的工作人员只字未提资金监管。此外，网签合同和放弃资金监管声明上的签名并非她本人所签。对于这些问题，不动产登记中心回复她，文件是中介上传的，他们并不知情。
后来张霞等业主了解到，浙江省有很多城市，有400多位业主与他们有高度相似的经历。除了浙江，近年来以办理房贷为借口骗取房屋或贷款的案件在很多地方都有上演。
2015年8月至2016年12月，南靖无业男子陆璐单独或伙同西屋房地产公司负责人丁志鹏，在只收到一至三成房款的情况下，以改善房屋、购买学区房、投资炒房等名义，诱导业主完成交房过户的工作。
陆案的一位受害人说，交易前，丁志鹏提出，如果资金有监管，交易时间会更长。另一方面，Lulu说她有亲戚在银行的信贷部门，他们可以在房地产过户之后轻松获得抵押贷款。受害人向深圳提供的合同曾显示，卖方同意买方向银行申请按揭贷款。如果贷款计划发生变化，买方将筹集资金进行弥补。
但房屋竣工后过户，卖方并未拿到房款，按揭贷款被露露拿去继续支付其他房屋的首付，或用于个人挥霍。就这样，露露在一年多的时间里买了81套二手房，导致受害业主损失近1.9亿元。
类似的骗局也发生在句容市。
无效监督
事实上，为了保障房地产交易的资金安全，各地在政策上做了不同的尝试和探索。
以天津为例，那里的存量房资本监管实施较早，资本监管的规范也经历了一个“由松到紧再松”的过程。中国工商银行天津某支行工作人员告诉申层记者，在实施资金监管之前，天津就出现过卖方在房子过户之后拿不到房款的情况。实行资本监管后，再也没听说过这种情况。
2017年1月，天津市政府办公厅转发市国土房管局起草的《天津市存量房交易资金监管办法》，规定买受人以银行贷款支付房价款的，全部实行全额资金监管，银行贷款和首付款按流程划入房管局在天津银行开设的监管账户。政府部门既是监管的主体，也是托管的主体。
今年5月，天津启动二手房交易资金监管模式改革，实行存量房交易资金银行托管模式。市住建委确定了建行天津分行、工行天津分行等10家商业银行受托开展存量房交易资金托管业务。资金托管的主体从政府部门变成了商业银行，政府部门只起到监管的作用。买卖双方可以自愿选择是否接受资金托管。如果放弃，需要签署自愿放弃基金托管服务的确认书。
据上述工作人员介绍，按照之前的流程，卖方在过户后一周左右就可以拿到房款。“但是资金流动性比较慢，如果卖家急着用钱，那也没办法。”并且银行成为托管主体，省去了政府部门账户资金的过渡，卖方可以更快拿到房款。
张晓玲，北京董浩律师事务所代理人，曾卷入多起房地产及合同纠纷。她认为，资金监管的本质是消除房产交易付款和交割的时间差，防止买家先拿到房子再给钱，或者卖家拿到钱后从过户开始。丽水等地案例中，买卖双方绕过资金监管的交易方式存在一定风险，房屋过户的行为不可逆。一旦过户给了买家，卖家只能被动等待买家付款，这就给了骗子可乘之机。
但即使在资金监管过程中，二手房骗局仍有可能发生。
2019年，周准备卖掉江苏省镇江市句容市的一套房子。在一名自称德佑的房产工作人员介绍下，周与买方确定了首付加贷款的付款方式，贷款资金委托句容市房管所房屋置换中心进行资金托管。
2019年8月27日，周到房屋置换中心与买方签订了房屋买卖合同及资金托管协议。根据协议内容，房屋过户，房屋置换中心通知买受人领取他项产权证，交由银行发放贷款至托管账户。随后，买卖双方同时到房屋置换中心领取房款和新产权证。
周回忆说，就在过户当天，房屋置换中心给周出具了一份《付款证明》，上面写着:“我们单位...已收到托管资金共计151万元”。工作人员告诉他，要等两三个月，等通知下来后拿着付款凭证去取钱。
三个月后，房款迟迟不付，周联系了中介。对方一直说“我帮你冲”。2020年初，因为疫情，房屋置换中心暂停营业。5月份，他去房屋置换中心询问，得到的消息却是，买家已经在2019年9月取得了房屋的产权证。周说，工作人员当时很惊讶:“啊？钱还没收到吗？”对方的态度让周更加生气了。“钱在你的账户里。不知道我有没有收到钱？”
经过多方打听，周得知，买方已将该房屋抵押给中信银行镇江分行，获得贷款150万元。在托管协议中，约定的贷款银行是农业银行。至于150万元的去向，周不得而知。
周将诉至房屋置换中心，但被句容市法院驳回。句容市法院根据其提供的《民事裁定书》查询发现，涉案购房人在本次交易前一段时间以相同方式购买了与周房屋位于同一小区的其他两套房屋，均未向协议约定的银行申请抵押贷款，也未将获得的贷款汇入代管账户。法院认为买方涉嫌资金诈骗，故裁定驳回起诉。
但周并不认可这样的判决，因为他收到交款凭证时，买受人根本没有申请贷款，房屋置换中心不可能收到代管资金。然后房屋置换中心在没有告知本人的情况下，将产权证给了购房者，也违反了代管协议。2021年10月，他向镇江中院提出再审申请，再次被驳回。随后，南京市公安局江宁分局将周案与江苏其他被害人案件联合侦查。
即使他拿到了付款凭证，周还是没能收到房款。
“不正常”的关系
在类似的二手房骗局中，嫌疑人完成过户后，总会将房产抵押给小额贷款公司。一些受害业主也质疑小贷公司在这个过程中的“作用”。
在句容市另一位受害业主的经历中，他发现所谓的买家韩某某只是他延迟收到房款后雇佣的“看房人”。过户后，该房屋先抵押给当地一家小额贷款公司的员工，再以经营贷款的名义抵押给江苏紫金农村商业银行句容支行。前述小贷公司与该房产之间存在“密切且不正常”的关系。
按照许晓军的转述，在“代持人”韩某某和小额贷款公司股东王某向警方的陈述中，韩某某以“装修施工队”的名义申请经营性贷款。其实这个施工队并不存在，只是王帮他在网上买了伪造的证照文件。根据提供的一份委托书，韩在取得205万经营性借款后，授权其向小额贷款公司股东王的下属支付。
在丽水市，张霞遇到了骗局，这种“不正常”的关系也出现了。在她提供的过户记录中，房产过户以180万元抵押给当地一家小额贷款公司，这笔钱大部分被后人转给了袁。当天，袁还向前述小贷公司和张霞联系过的中介老板转账数十万元。
句容市相关案件起诉书显示，2018年3月至2021年1月，多名涉案嫌疑人在支付部分房款后，诱骗卖方将房屋过户放在自己名下或持有人名下，涉及房屋26套，总价值5807.5万元，案发前支付被害人2140.5元。之后，少数人以骗来的26套房屋作为抵押，申请贷款、伪造材料、经营贷款，共计5831万元。
除了质疑小额贷款公司，许晓军还有另一个疑问:房产抵押给小额贷款公司后，为什么还能再次抵押给银行获得经营性贷款？
他向银监会镇江监管分局举报，得到的答复是:银行的贷前调查、贷中审查、贷后管理不到位。2021年12月，中国银行业和保险业监督管理委员会镇江监管分局对曾贷款26套涉案房屋的3家银行分别处以40万元、135万元和85万元罚款，并对4名涉案信贷人员予以警告。
丽水警方已经逮捕了几名嫌疑人。
关于拿回房子的问题
张霞明白拿回被骗的房子或房款不是一件容易的事。
2022年初，她在网上看到重庆二手房合同诈骗的报道，诈骗手段正是她所遇到的。2月，重庆当地警方破获了这一系列案件，13名犯罪嫌疑人被逮捕。之前深度采访过的重庆受害业主说，有些案子已经移交检察院了。
张霞我没想到，我会陷入如此老套的骗局。现在，她和重庆的受害业主一样期待结果。“他们骗了我们的房子，也应该是他们退的房子。其他省份都有骗退房产给房东的情况，我们也希望能拿回房子。”
南京的案件中，2017年2月，露露因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年3月23日被逮捕。丁志鹏因涉嫌合同诈骗罪，于2017年10月27日被批准逮捕。2021年11月12日，江苏省高院作出二审判决。以合同诈骗罪分别判处陆璐、丁志鹏无期徒刑、有期徒刑十五年；扣押的房屋依法作为赃物处理。虽然已经做出二审判决，但截至记者发稿时，露露案的受害者均称尚未收到具体的处置方案。
张霞最让我担心的是，涉案房产已经抵押给了小额贷款公司和银行。如果抵押权人被判定为“善意第三人”，他可能就不想退房了。法院只能判决嫌疑人返还剩余房款，如果“骗子”或代理持有人不具备还款能力，将很难追回剩余房款。
张晓玲律师认为，上述案件中，如果诈骗事实成立，作为抵押物的房产是买受人通过违法犯罪活动取得的。即使抵押权人主观上不知道抵押人有欺诈行为的事实，涉案财物作为赃物也应依法予以追缴。
张霞也在质疑贷款给购房者的金融机构没有尽到审查义务。“被雇来充当买房人的，大多没有稳定的工作，也没有还款能力。为什么他们能通过贷款资格的审查？”
当地不少业主已将涉事小贷公司和银行的问题向丽水市金融办和银监会反映。2022年6月30日，金融办回复称，目前案件由莲都公安分局侦办，尚未发现浙江兴小额贷款公司涉及诈骗。但存在贷前调查不充分、贷款用途表述不一致等问题，已要求该公司整改。9月13日，银监会丽水监管分局通报的一份银行保险违规调查意见显示，温州银行丽水分行等5家银行在发放经营性贷款前未履行尽职调查。
据了解，针对张霞等业主遭遇的骗局，丽水当地公安部门以诈骗立案调查。目前，该案已进入移送起诉阶段，多名犯罪嫌疑人被刑事拘留或取保候审。
(应采访对象要求，文中张霞为化名)
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