“提前还贷潮”下购房者与银行的博弈 为什么存量房贷利率难降？

提前还完房贷，房主急，银行更急？纵观2022年的“提前还款潮”，2023年热度不减。为什么房主都急着提前还贷？为什么不欢迎银行可以提前还钱？几个问题帮你梳理一下“提前还贷潮”。

买家急着给vs银行，不要了。

“以前贷款难批，现在还贷难。”在当前背景下，“还贷”指的不是月供压力，而是如何提前偿还部分甚至全部房贷。

近期房贷利率的动态调整也是一个非常重要的导火索。对于抵押贷款来说，高利率的弊端更加突出，这个时候要么还贷，要么还款后把房子卖了，低息房贷，这样月供就少了。

你本来可以提前收到钱的，那银行为什么还要设置违约金或者赔偿之类的障碍，预约排队，变相防止提前还款呢？

银行赚钱的主要渠道之一是通过对外放贷赚取利息，而房贷利息是比较重要的优质资产。一方面，周期越长，利率越高；另一方面，以前的房贷利率比现在高很多，随着时间的推移，差价会越来越大。

根据央行发布的2022年金融统计报告，2022年居民存款增加17.84万亿元，比2021年增加7.94万亿元。资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷提前还款，银行的收益自然受到影响。

银行是否合理vs购房者如何操作？

但在这种情况下，银行可以设置还款障碍吗？

现有部分房贷利率偏高，是受当时房地产调控政策和供求关系影响和决定的，反映了当时房贷市场的价格情况，主要不是银行的问题。虽然呼吁银行为借款人提前还款提供更多便利，但提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更，不是借款人单方面的权利，确实需要借贷双方协商达成一致。

民法第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债权人因债务人提前履行债务而支出的费用，由债务人负担。

如果提前还贷不损害银行利益，银行无权拒绝。另外，一定要注意双方的约定，一些银行的按揭贷款合同会规定，提前放款需要支付违约金。这些约定的条款其实都是格式条款，这类条款在司法实践中无效的概率极低。

不符合相关法律规定，没有相关约定的，银行无权单方面要求赔偿或违约金。

如果合同确认后提前按揭还款仍然受阻，购房者该如何维护自己的合法权益？

一是积极与贷款银行协商，拨打贷款银行总行客服电话投诉；如果上述救济渠道无效，可以拨打中国银行业监督管理委员会的投诉电话或政府热线；最后，根据借款合同中关于提前还款的约定，可以向贷款银行所在地人民法院提起民事诉讼。

如果因为银行原因要等几个月，一定要注意相关的证据收集。一般来说，如果没有专门的APP，最好是书面提交申请。提交申请时，注意让收件人在回执上签字，或做好邮寄取证工作，并保留邮寄账单和银行的回执记录。

提前贷款会持续吗？vs房贷利率能降吗？

目前提前还贷已经引发了多波热潮，但业内普遍认为这只是一个开始。

只要房贷利率高于理财利率，房价和居民预期房价就会持续下跌，提前还贷的动力就会一直存在。这也是去年以来房地产贷款占新增贷款比重下降的原因。

以前6%-7%的房贷利率和现在不到4%的新房贷利率差别很大，各种社会投资的收益率持续降低。只要房贷不减少，未来几个月提前还款还会继续大幅增加。

面对现有房贷客户的还款压力，呼吁降低现有房贷利率的声音越来越多。

从银行的角度来看，银行不会主动降低现有抵押贷款的利率。毕竟大部分都变成了金融产品，一旦现有的房贷利率降低，对银行的利润影响很大。

然而，从宏观角度来看，市场普遍认为，与抵押贷款利率密切相关的五年期LPR报价仍有下调空间。

2023年1月1日，随着2022年LPR的下调，部分存量贷款利率开始重新定价，签约LPR浮动利率的购房者房贷利率相应降低，但与目前的新房贷利率相比仍有较大差距。