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任泽平谈房产税:三年内必然推出

以下为11月17日任泽平博士和如是金融研究院院长管清友老师的直播速记整理。

管清友:说到这里,我正好想问问泽平老师。此次“金融16条”对地产行业能起到稳定的作用吗?未来几年房价到底会怎么走?

任泽平:第一,“金融16条”和“第二支箭”是标志性事件,表明房地产的政策拐点出现了,但市场拐点可能还要再等一段时间。原来的三道红线集中管理一直是调控房地产,现在开始放松调控房地产,我觉得这是一个大转折。


第二,从保交楼到保企业,这是传递出的一个信号。这就是为什么市场哪怕还是一塌糊涂时,部分房地产企业三好生的股价却大幅反弹。

第三,不要以为所有的房企都上岸了。无论“第一支箭”“第二支箭”,还是未来的“第三支”“第四支”“第五支”,保的都是三好生,是房企三好生拿到船票额。我的理解就是,以后要让这些三好生来洗牌,重组整个行业,剩下90%的房企从此消失。

第四,未来的房地产市场最大的特点就是分化。以后70%以上的城市,人口流出,房价会漫长地阴跌。如果出房产税更是雪上加霜。但是对于人口流入的百分之一二十的都市圈、城市群的房子,只要中国经济在增长,还会续创新高。我们现在人均GDP只是美国的1/5,如果哪一天成为它的1/2,那再看现在的房价收入比,就很便宜了。关键就在于它们的人口在流入,还有需求。

第五,我们研究了20多个国家上百年的历史。伦敦在过去的50多年,房价涨了122倍。日本核心城市涨了200多倍。巴黎50多倍,纽约40多倍。他们的涨幅都是全国房价的五倍左右。所以还是要关注核心都市圈,有富集的资源。

城镇化分为两个阶段,第一个阶段,人口从农村到城镇,一到六线城市人口都增加,房价都普涨。但是它有一个分割线,叫60%的城镇化率。世界各个国家,城镇化超过60%以后都会出现分化,叫都市圈、城市群化。随后大部分城市人口流出,房价阴跌。

我跟大家说一个数据,2020年到现在这两年多的时间里,美国全国房价涨了34.5%,但是中部地区铁锈州基本没涨。那也就意味着,美国东西海岸线核心都市区的房价涨了50%以上。发生的原因并不复杂,一个是人口流入,还有就是货币的超发。就长期来说,货币是一直在超发的。那什么东西可以抗通胀?一定是硬通货。人口流入都市圈、城市群的房子,我觉得还是可以战略性地进行配置。

管清友:刚才任老师从历史数据出发,也给我们举了很多城市的例子。那我想问一个比较直接的问题。您觉得我们现在大城市的房子,建筑质量是否能支撑那么多年?

任泽平:给大家讲一个真相,过去的20年,中国房地产是一个供不应求的卖方市场。所以对于大部分开发商而言,只要拿了地,造了房子,根本就不愁卖。但反过来当市场不好的时候,开发商才开始拼质量。所以大家可能会发现,往往是经济不好的个别年份,房子的质量出奇好。而如果市场特别好,还没建完就一抢而空。而现在预售阶段,地坑还没挖好,房子就抢完了,那这个房子很可能建筑质量不好,因为不愁卖。但我们也要相信人性当中有正念在。还是有一批好开发商,就是所谓的三好生,品质还是有保证。其次,未来房地产的建筑质量会超过过去20年。大部分房企被淘汰后,活下来这些面临困难的市场只能拼质量。这是我的看法。

管清友:任老师回答的确实非常中肯。那接下来,您觉得未来房产税会以怎样的速度和形式推出?房贷要不要提前还?2023年北上广深这些一线城市的房价走势将如何?

任泽平:首先房产税我认为,三年内必然推出,是大势所趋。逻辑很简单,因为在房地产大开发时代,土地财政支撑了地方可支配财力的大头,约占56%。现在房地产大开发时代结束,土地财政坍塌了。现在只能征房产税。

但是我觉得很多人对房地产税征收谈虎色变,认为一征房地产税,中国房地产就雪崩,这种理解是非常不专业的。房地产税推出后,只会加剧城市的分化。对于70%人口流出地区的房子是雪上加霜,如果有多余的房子,是最后的卖出时间窗口。但是对于人口流入的百分之一二十的城市,房产税是可以转嫁的,因为供不应求。

我再给大家说一个数据,中国全国人均套户比是1.09。东北、西北地区,都快达到2了,但像长三角、珠三角的很多核心城市还不到1,这是存量。未来随着每年二三十万的年轻人流出,还存在巨大的缺口。那管老师对房地产税怎么看?

管清友:我总体同意你的判断。当然推出的速度如何,现在说不好。但是我估计像很多前几年的政策一样,会突然加速。因为这东西已经写到很多重要讲话里头去了。确实,像任老师刚才讲的,一线城市倒不用太担心。人口流入的中心城市房产,依然是保值增值比较好的标的,拉长周期来看跑赢通胀没问题。大家也不要因为一些区域房价下跌就觉得恐慌。

任泽平:那我接下来提问一个比较直接的问题,也是众人的关心所在。您对未来的房地产形势怎么看?

管清友:总体来看,我觉得“金融16条”会对稳定整个房地产市场起到关键性作用。现在融资放开,市场出清得也差不多了,剩下就是信心慢慢恢复。从去年四季度以来,整个的房地产政策就开始松动。此次的“金融16条”,它实际上是一个真正的政策底。它的力度和能起到的作用是很大的。所以我和任老师观点非常一致,我觉得基本是可以稳住的,主要是新一线城市能稳住,毋庸讳言。另外,刚才任老师讲到这些例子,我也很有感触。比起理论,我们今天聊的更多的是自己的亲身经历和实践。很多例子确实印证了,选择比努力重要。

任泽平:刚才管老师问到,明年房子能不能买?既然号称实战派,就亮明观点以备检验。我的看法很简单。第一个,政策底已经出现。过去这几年,三道红线集中管理调控房地产,现在明显大家感觉到放松。“金融16条”、“第二支箭”、置换预售资金监管都是在保交楼、保房企。包括央行的三季度货币政策报告也提出要保交楼,在资金上支持房企的融资。

第二个,大开发时代结束了,未来最重要的特点就是分化。首先是区域分化。重点关注的是人口流入都市圈、城市群。尤其是有三大特征的硬通货。其次是房企的分化。“第二支箭”射出来以后,国企、央企和民营三好生能活下去,胜者为王,迎来明天,穿越黑暗。但是90%的其他的房企前途未卜。他们的房子质量怎么样?他们的装修会不会打折?需要打一个问号。

第三个,除了房地产分化的机会外,我觉得还有一个值得期待的机会,就是被误杀的国企、央企、民营三好生的股市和债券。因为他们从高点跌到只剩1/10了。现在报复性上涨,涨了两三倍,还是原来的1/4。中国城镇化率现在64.72%,未来还有比较大的空间。但到最后,只剩10%的房企继续生存,90%的出清。正如2015-2016年,钢铁遭遇惨烈的出清,但是需求还在。2017年后,钢价、煤价大涨,存活下来的钢铁煤炭企业迎来了长达四五年的好日子。我认为未来我们的房地产企业就正在重演这个故事


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