武汉疑似放开限购？动态调整房地产政策，新增购房资格

2月6日，武汉市人民政府发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》(以下简称《措施》)，自发布之日起施行，有效期至2023年12月31日。

在支持房地产业发展方面，《办法》提出“动态调整住房限购范围”。其中，限购区域内购房的居民家庭，可以新增一个购房资格。对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进评论道:“武汉限购政策的放松，也打破了过去的一个定性思维，即限购区域只能认购一套住房。这次明确相关户可以增加购买资格。”

2月6日，武汉市人民政府发布《办法》，提出“动态调整住房限购范围”。在限购区增加一个购买资格。

在《办法》中，武汉已将房地产业的政策调整列入“支持困难行业发展”一章。本章第一段是“促进房地产市场平稳健康发展”。

在限购政策调整上，《办法》提出支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存动态调整住房限购范围。在武汉市限价房区域购房的家庭，可以新增一个购房资格。在非限价房区域拥有的房屋，不计入购房资格家庭数。非本市户籍居民家庭，可购买限购住房区域内的首套住房。购房资格可以是“承诺和包容”。

这次武汉提到了限购政策的重要思想，就是动态调整。动态调整的思路表明，限购政策的执行不再是刚性的，而是弹性的。在这个政策中，特别是在限购区域，无条件增加了一项购房资格，这意味着传统的‘本地人两套，外地人一套’的规定，调整为‘本地人三套，外地人两套’。特别是从‘以旧换新’、‘以小换大’、‘多子女家庭’等住房改善的角度，优化限购区域的政策，提振住房消费市场。

事实上，武汉去年就放宽了限购政策。2022年5月22日，湖北出版官方微信——微信官方账号发布消息称，武汉出台支持合理住房需求的最新措施，包括父母或子女、两三个子女的本市户籍家庭，可在限购区域购买一套房。外地人在限购区域首次购房的，纳税或社保年限由两年调整为一年。

这一调整比去年的附加条件“父母或子女家庭有两三个子女的，可在限购区域内新买一套房”更进一步，即“无条件”在限购区域内增加一个新的购房资格。

新政对此类家庭实行“承诺与宽容”，也就是说，社保或个税不足6个月的外地户籍家庭也可以“先上车，后补票”。

在限购区域增加购房资格，是刺激改善型需求的措施。相对而言，限购区域的优势更加明显，也是改善需求更加集中的区域。通过提高购房资格，刺激有实际需求的购买力进入市场。新政策虽然没有完全放开限购，但是对非本市户籍家庭购房形成了直接的推动力，也可以看作是提前了原有的购房需求。但文件中明确规定，首套房购买对象为非本市户籍家庭，购房资格是‘承诺与包容’，这也是充分保障自住合理需求的体现。预计这一政策在首套房层面的推动作用将更加明显。

减轻房企压力，调整土地供应政策

除了调整限购政策，武汉此次出台的《办法》还明确提出，减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构已达到三分之二进度”的拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可以增加预售许可申请数量，预售许可最小规模不低于一栋。

同时，在保证城市功能和质量的前提下，新出让的住宅项目原则上不承担宗地范围外的建设义务；在宗地范围内，因实施城市规划，确需由竞争性企业建设的市政和公共服务设施等。，除政策明确规定要无偿移交的外，其他项目建成后，原则上按成本价回购。

在土地供应方面，《办法》指出，强化土地供应保障，强化工业用地供应，强化基础设施和公共服务。深化各级开发区、工业园区新增工业用地“标准地”出让，实行区域统一评价结果共享，让企业免费享受评价结果。降低投标保证金的，可对新出让土地按不低于起始价的10%确定投标保证金，并允许银行出具保函代替投标保证金。除投标保证金外，剩余土地出让金允许在1年内缴纳，特殊项目可在2年内缴纳。

武汉新房价格一直在跌，库存一直在涨。

武汉动态调整房地产政策与其房地产市场走势有关。

国家统计局数据显示，2022年12月，武汉新房价格指数环比下降0.1%，同比下降5.6%。

从新房成交量和成交均价来看，根据易居研究院提供的数据，2022年12月，武汉新房成交量为1032万平方米，同比下跌48%；累计成交均价16173元/平方米，同比下跌4%。

库存方面，根据易居研究院提供的数据，到2022年底，武汉库存面积为2923万平方米，存销比从2021年底的21.7升至31.1，这意味着武汉消化新房库存需要31个月左右的时间。

武汉作为热点二线城市，过去几年土地供应面积和成交量一直处于全国前三，但从去年开始，市场快速下滑。2022年新建商品住宅成交下降40%，房价下降明显。70城房价指数中，武汉连续16个月下跌，同比跌幅也位居前列。库存积压也很严重，包括潜在的未开发和未销售的库存。所以武汉限购政策的“松绑”可谓事出有因，即把房价和新房库存结合起来，是因城施策的体现。