业主停贷倒逼预售制度改革，然而没了预售我们可能更买不起房了_房产快讯

不出意外，商品房预售制度又要被推上“断头台”，每次楼市出问题，预售证都不可避免地被拿来攻击，好像预售证就是造成楼市乱象的罪魁祸首，如果全部是现房销售，那买新房就和买二手房一样，所见即所得，也不会出现烂尾楼。

事情真是这样吗？取消了预售证，我们可能更买不起房了，你信吗？

其实生活中，预售的例子是不少的，之前最火的莫过于小米1手机上市前，长达2年的预售，更是把饥饿营销玩到了极致。其他大到特斯拉、理想等新能源车，小到蛋糕房定个蛋糕，其实都是预售的，只是商品总额和时间周期没那么长，大家也就没什么感觉。

为什么楼市也要搞预售？在“房改”之初，房源紧缺，为数不多的房企也是资金匮乏，于是才借鉴香港，全面实行商品房预售。其实本质上，预售是小业主对开发商的变相融资，相当于给房企提供了2年左右的“无息贷款”。开发商用这笔钱盖好房子再交给购房者。

当然没有预售制度，确实会少很多停工或半停工的烂尾楼，但是如果没有预售制度，那么整个开发过程就都要依靠开发商的投入，房源供应周期会延长，意味着开发商的回报期也会延长，房价不可不可避免会更高。特别是近几年地价、融资成本、建筑安装成本都很高，少了预售资金，开发商就需要更大的资金成本，在同样的利润率下，房价不免会提高。就比如，生活中寄个快递，货到付款通常是要贵一些的。

那为什么这么多年，老百姓都能够接受预售制，而每次预售制被吊打，都是楼市下行、市场不景气的时候？

说白了，预售制度其实也是一种投资行为，是和地方ZF、开发商、银行一起进行的一次投资。开发商通过预售资金和银行贷款，购买地方ZF的土地进行开发，而地方ZF通过卖地，筹集资金进行大基建，像地铁、医院、学校、市政道路等等。这样整个区域都发展起来了，而购房者也在房子盖好、区域规划落地之前，通过预售锁定了未来的回报，皆大欢喜。

所以，预售制其实说白了，就是给开发商提供的一种融资方式，是更大规模的众筹而已，制度本身并没有太大的问题，问题主要在执行上，也就是对于预售资金的监管上。

其实我们的预售资金是有非常严格的监管制度的，首先商品房预售必须要满足两个条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。二是项目进度达标，即投入开发建设的资金达到项目总投资的25%以上。达到这些预售条件才可以申请预售后，而且预售所得的销售资金必须进入监管账户。对于预售资金，住建部门和监理银行会双重核对，监理单位根据工程进度签字支出。

那为什么在楼市上行时，预售证不会暴露问题，而一旦市场下行，预售证的问题就接踵而来？

这关键还在于制度的执行上，毕竟各方都是有利益诉求的。开发商想要多拿地，搞规模、快周转；银行想要多放贷，挣利息；施工方想要多接活，建材商想要多订单。各方不惜垫钱先干活，开发商也可以用下一个项目的预售来结算。所以所有的症结都落到了开发商下一个项目的预售上，而一旦楼市行情进入下行阶段，开发商下一个项目的预售不顺利，整个链条就瘫痪了，然后就出现各方逼债开发商，项目停工，工程烂尾。