9月29日晚间，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于分阶段调整差别化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》)，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前分阶段维持、降低或取消当地首套新增住房贷款利率下限。但二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
这是金融监管部门今年第二次下调首套房贷利率下限。今年5月，央行、银监会发布通知，将普通自住住房首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。
央行表示，这一政策措施的出台有利于支持城市政府充分利用政策工具箱促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策允许的范围内，银行和客户可以协商确定首套新增住房贷款的具体利率水平，有利于降低居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
上海金融与发展实验室主任曾刚也认为，相关政策的放松有助于进一步释放房地产市场的合理需求，使房地产市场持续稳定，化解潜在风险，对拉动中国经济增长、稳定宏观经济市场将起到非常积极的作用。
23个城市符合放宽首套房贷利率下限条件。
金融监管部门此次放宽首套房贷利率下限，仅针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格连续下降的城市。2022年底前，阶段性放宽首套房商业性个人住房贷款利率下限。
据易居研究院智库中心统计，目前符合上述标准的城市有23个，其中二线城市8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳；三线城市15个，泉州、温州、北海、包头。
“今年第三季度，尤其是7-8月，房地产市场疲软，引起高层关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行政策的出台符合预期，也是继国务院两次常务会议提到“一城一策，用好信贷等政策工具”之后，央行做出的强有力的政策表态。
东方金诚高级研究员林峰认为，这是继房地产供给侧发力“保交房”措施后，需求侧支持楼市回暖的新举措。在促进楼市回暖的同时，也体现了政策逐步调整、坚持“房住不炒”的基本原则。
中原地产首席分析师张大伟认为，如果继续下调，确实可以降低购房者的置业成本。持续降息是国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对稳定市场信心和市场预期将起到积极作用。
光大银行金融市场部宏观研究员周认为，主要是抓住稳增长的关键窗口，出台阶段性、差异化的增量政策，稳定楼市。在风险可控的情况下，因城施策，适度放宽房贷利率空间，降低刚需购房成本，恢复楼市需求。
智联金融首席研究员董希淼也表示，在居民住房消费需求疲软、房地产市场疲软的形势下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或将有三大作用:一是在坚持住不炒的前提下，稳定居民住房消费预期，刺激新增住房消费需求；二是传递稳定信心和市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是减少住房消费支出，从而提振居民扩大消费的意愿和能力。
部分城市首套房贷利率有望降至4.1%以下。
根据《通知》要求和“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化和监管要求，自主决定阶段性维持、降低或取消当地首套商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
严跃进认为，相关政策的出台可以增加银行的自主权。他预计，第四季度将迎来新一轮抵押贷款降息潮，这将有助于降低抵押贷款成本，提振市场交易。
据统计，自今年5月央行、银监会下调首套商业性个人住房贷款利率下限以来，全国已有80多个城市将首套房贷利率下调至下限的4.1%。
据某银行业研究员分析，预计未来部分地区首套房贷利率将降至4.1%以下，甚至低于4%。目前住房按揭、普惠等领域的利率为3.5%至3.85%，可能对这些城市的首套房贷利率有参考价值。
林峰也认为，后续还要看房地产市场的运行情况，不排除这一措施推广到更多城市，或者单独降低二套房贷利率下限的可能。同时，林峰预计，四季度5年期LPR报价也有望进一步下调，这将带动房贷利率全面下行，从而推动楼市尽快在年底前后出现回暖趋势。这将是四季度稳增长、控风险的重要着力点。
张大伟也认为，整体来看，房地产微调和宽松的政策内容越来越广，政策力度越来越大。预计未来会有更大力度的烂尾楼续建资金、存量房贷降息等政策出台。同时，市场也对二套房贷利率下限和一二线城市房贷利率下调政策有所期待。
此外，置信研究院首席经济学家连平在其发布的研究报告中指出，展望四季度，预计房地产政策将维持相对宽松的基调。住房环境会逐渐回暖，房贷利率还有小幅下调的空间。总体来看，结合去年的低基数和季节性特征，预计四季度房地产投资可能止跌企稳。
研究还认为，随着全国多地采取放松限购、降低首付比例等措施支持刚性需求，以及银行信贷审批和贷款发放速度加快，预计四季度房地产行业相关融资需求将有所回暖，信贷增速有望逐步企稳。
