房贷利率下降及按揭贷款策略，2023房贷利率最新消息

“房贷利率密集下调”成为1月以来，尤其是春节以来市场热议的话题。房贷利率下降充分体现了金融部门对降低住房消费成本的引导，也有助于进一步活跃市场交易。

一、房贷利率下降的统计数据

1、房贷利率下降的两层含义

严格来说，目前市场上讨论的“房贷利率下降”实际上是指“房贷利率突破下限”。从分类上来说，房贷利率下降其实有两层意思。一个是房贷利率从高位回落，但没有超过4.1%的下限；另一种是房贷利率已经超过央行规定的下限，即实际利率低于4.1%。

因此，目前市场上讨论的“房贷利率破4进3”“房贷利率可低至3.8%”的实质是各地突破了央行基于利率定价规则规定的下限。当然，从阅读习惯和约定俗成的角度来看，这篇报道所指的“房贷利率下降”是指类似“房贷利率低至3.8%”的现象。这类房贷的利率下降比较特殊，需要符合央行“建立首套房贷利率政策动态调整机制”的相关规定，且具有阶段性特征，即会随房价指数走势按季调整。

2.房贷利率下降的城市列表

1月29日，“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息引发关注，也引起购房者讨论。我们系统梳理了2023年1月以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市。这30个城市的房贷利率都在4.1%的下限以下，有4.0%、3.9%、3.8%、3.7%四个梯队。统计显示，在这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%，这也说明3.8%已经成为房贷减免中最主流的利率。这一定价水平可供国内其他省市借鉴，更好地指导商业银行对房贷利率进行定价。

从具体的城市名单可以看出，这30个城市一般都属于房价指数连续三个月下跌的城市，基本都是交易状况相对冷淡的二三线城市。一些房价指数稍强或者市场状况较好的城市不在此次下跌范围内。此外，部分城市最低房贷利率为4.0%。虽然不是3.8%的主流概念，但已经超过了4.1%的利率下限。从这个角度来说，这样的城市积极落实央行之前的新政，是值得肯定的。换句话说，无论利率是4.0%还是3.8%，都体现了主动降低房贷成本、激活住房消费需求的导向。

二，抵押贷款策略建议

房贷利率的下降引起了很多购房者和房企营销部门的关注。这类问题很务实，积极回答有助于更细致全面地研究房贷利率下降的现象，进而指导个人房贷工作。当然，需要提醒的是，每个城市的房贷政策有差异，不同购房者的购房情况也有差异，需要结合实际情况具体分析。

1.提前还款潮是否受到近期房贷利率下降的影响？

知乎在2023年2月2日做了一个简单的调查。在参与调查的484名网友中，63%选择“是”，10%选择“否”，27%选择“观望”。当然，这类数据仅供参考，但也充分说明购房者对提前还贷的需求较大。从房贷利率来看，社会上确实有抱怨股票房贷利率过高的声音。提前还房贷是为了减少利息支出。我们认为应该关注这样的社会情绪。一方面要积极宣传“存量贷款也会减息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要系统研究“房贷利率下调-房贷提前还款”之间的关系，从保护购房者权益的角度，积极减轻购房者负担。

2.是不是所有房型的房贷利率都在下降？

这份报告中提到的房贷利率下降，其实是受到一定限制的。换句话说，类似3.8%的利率只存在于“房价太弱，无法超过央行设定的下限”的城市。同时，这种住房指的是第一套住房，不是第二套。但不区分是新房还是二手房。此外，如果部分城市降低首套房认定标准，部分二套房购房者也可享受此类优惠贷款利率。

3.房贷还在下降。近期是否需要减速？

我们认为继续观望没有意义。第一，想要下降的城市，近期基本都会出台政策引导降息。而且3.8%的利率是目前几乎各地都能执行的最低利率，3.6%以下的利率不太可能差不多。第二，房贷利率下降其实是有阶段性特征的。如果后续房价反弹，那么这样的利率政策就会退出。购房者需要了解定价规则，主动获取优惠利率。

4.大城市也会减少房贷吗？

第一，降低房贷利率是每个城市的政策走向。今年金融政策将继续支持住房消费，房贷利率普遍有下调的可能。所以“降不降”不是问题。第二，问题是“多少”。按照《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》中给出的定价规则，一线城市目前无法突破4.1%的利率。也就是说，最低利率只能是4.1%。未来还有微调的空间。

5.存量贷款可以减少房贷吗？

必须肯定的是，各地的存量贷款利率都有可能下降，而且从2月份开始就一直在下降。所以，如果没有下调，可能有几个原因。一是购房者与银行签订的是固定利率贷款，银行无法进行调整。第二，我过去买的房子属于二套房，当时不能享受利率优惠。第三，重新定价日期在今年2月之后。

6.未来房贷利率还会继续下降吗？

跌不跌，取决于房价或房市的疲软。如果市场不好，那么激活合理住房需求的政策还会继续，减少房贷的工作也会推进。但如果市场回暖或者房价止跌，那么优惠房贷利率确实会收回。必须看到，我国房地产市场已经走向复苏通道，未来可能不会出现如此密集的降息操作。

7.组合贷款能降低房贷利率吗？

部分购房者是组合贷款模式，所以会有“商业银行贷款和公积金贷款利率”模式是否有可能下降的疑问。比如目前无锡原有纯商业贷款转为组合贷款时，新增商业贷款可以享受最新的商业贷款利率。所以组合贷款业务也可以享受这样的优惠政策。

8.公积金有可能降低利率吗？

目前还没有各地公积金贷款利率下降的消息。去年10月，全国公积金贷款利率由3.25%统一下调至3.1%。调整的重要原因是，如果不下调，它和商业贷款的差价会很小。目前虽然各地都出台了3.8%的利率，但这是局部的、阶段性的政策，公积金的贷款利率理论上是不可能下调的。

9.最近买房可以享受更低的贷款利率吗？

“昨天，一个客户打电话给我。他1月初刚以4.1%的利率贷了款，现在还没放款。他问我能不能3.7%去。我还是建议他马上联系银行经理。”孙先生说。这个例子对有类似疑问的买家有很好的指导作用。如果贷款合同还没批下来，理论上可以争取最新的最低利率。

10.为什么最近部分城市房贷利率上涨？

不完全统计显示，1月份包括清远、贵阳、武汉、江门、昆明、泉州、大理在内，房贷利率出现上调。这件事让买家很困惑。之所以会出现这种情况，是因为这类城市突破房贷利率下限的权限在去年12月底“到期”，所以1月份会小幅上浮。但根据今年“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”的新规，此类城市现行利率再次下调。购房者要谨防被一些虚假的营销信息误导。

11.省会城市房贷利率下降。地级市会效仿吗？

目前全国各地省会城市普遍下调了房贷利率。是否意味着相关省份的其他地级市也会衰落？这里有一个例子。根据吉林省市场利率定价自律机制决议，自2023年一季度起，长春、吉林、四平三市首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减去50个基点。从这个角度来说，其实并不是所有的地级市都能降下来。权限较低的城市，基本都是能级略高的城市。

12.是不是只有四大国有银行在各地降低房贷利率？

只有国有银行会执行3.8%的低利率吗？以珠海为例。目前部分股份制商业银行正在申请将首套房贷利率下调至3.7%；部分外资银行已经在审批首套房贷利率下调至3.7%。这说明地方银行在下调房贷利率方面权限相同，但会形成略有不同、略有竞争的贷款利率。

13.所有房产都能拿到3.8%的利率吗？

如果一个城市的最低房贷利率是3.8%，是否意味着所有楼盘都可以执行最低利率？其实并不是。购房者需要明白，最低利率是当地银行给的最优惠的政策，但必须有限制。要看LPR的走势和地方金融工作的基调，房企和银行的配合程度，银行信贷业务的营销方案，楼盘的质量和品质，购房者的购买情况，购房者的征信和信用资质，按揭贷款的额度和申请情况。购房者需要根据所在城市的情况，积极争取最优惠的房贷利率。