首套房贷利率持续下调，房子贷款利率最低降至3.7%

房贷利率进入下行通道。自2022年以来，LPR的报价已在1月、5月和8月三次下调，5年期LPR下调了35个基点。与此同时，5月15日，央行、银监会调整差别化住房信贷政策，将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套商业性个人住房贷款利率政策下限不变。

LPR下降，房贷利率下限调整后，房贷利率也随之下降。

融360发布的最新房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率4.17%，7BP高于国家房贷利率下限；二套房贷平均利率4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，今年首套房利率下降了140BP，二套房贷利率下降了90BP。

此外，11月监测的42个一二线城市中，27个城市主流房贷利率执行全国最低水平，广、成、乌执行首套4.3%(LPR 5年以上水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%

11月11日，中国人民银行、银监会发布《关于做好金融支持房地产市场平稳健康发展支持个人住房贷款合理需求工作的通知》。支持地方政府根据国家政策实施差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

42个一二线城市中，目前有8个城市首套房贷在4%以下，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明、大连，其中温州、石家庄、泉州的首套房贷主流利率已降至3.8%。

全国首套房贷最低的城市是清远，只有3.7%。

“全国首套房贷利率呈现‘破4进3’的格局。除了部分重点一二线城市，其他城市下调房贷利率，刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

金证券分析师杜威表示，11月首套房贷款利率继续下行，创2019年以来最低水平。11月25日，央行宣布于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率25bp。金融机构的资金成本将会降低，这有望推动5年期以上的LPR下降。预计未来房贷利率仍有下调空间。

百余城市首付比例下调。

除了降息，首付比例也有所调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息称，即日起，银川将开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业推出100余套楼盘，推出特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持民众合理购房需求，在银川购买个人住房。购房主体和购房套数不受户籍限制，在银川签订的商品房买卖合同转让期限不受限制。”银川住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%降至20%，二套房首付比例由40%降至30%。职工个人缴存住房公积金贷款购买自住住房的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻双方正常缴存住房公积金的，职工家庭住房公积金最高贷款额度由70万元提高到80万元。

职工个人自付住房使用住房公积金贷款。在最高贷款限额内，住房公积金贷款可贷额度由缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；职工家庭住房公积金贷款可贷额度，在最高贷款限额内，由夫妻双方住房公积金账户之和的20倍提高到25倍。凡在国内任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金，并在银川购买自住住房的职工，均可在银川住房公积金管理中心申请异地住房公积金贷款(含转公业务)。贷款政策与银川本地带薪职工一致。

目前已有超百个城市将商业贷款或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有超过80个城市将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有30多个城市将首套个人住房公积金贷款利率下调至20%。总共几百个城市的首付降到了20%。

延伸阅读:

很多地方“提前还房贷”都排起了长队。杭州的一些人被告知要等四个月。

今年下半年以来，“提前还贷”这个词越来越流行，很多购房者都在积极摆脱自己的“负面身份”，加入到提前还贷的大军中来。在深受年轻人欢迎的应用“小红书”上，很多人分享自己提前还房贷的思路、策略和计算方法。

一方面，购房者因各种原因提前还贷；另一方面，银行不愿意优质业务的贷款存量快速流失。“排队还房贷”的现象在各大一二线城市越来越普遍。杭州部分银行房贷还款要提前排队到明年4月。

杭州市民王文(化名)最近也想提前还一部分房贷，但他的理由与黄鑫不同。王文在2021年年中买了房子，商业贷款100多万元，利率接近6%。现在杭州已经在执行首套4.1%的利率，比王文买房时低了近2%。因此，王文认为他是“在一个很高的位置上站岗”。

王文告诉记者，他的房贷利率并不是最高的。去年八九月份杭州首套房利率最高甚至冲到了6.25%。看到今年的情况，觉得特别神奇。“我特别想置换这部分高息房贷。如果不能更换，我会用我的押金提前还一部分，否则就是亏损。现在没有好的投资渠道来赚取这么高的利息。”

除了上海和杭州，还有很多大城市也有类似的情况。例如，北京的一些市民反映，某大型国有银行要排队等到明年3月，而广州的一些银行表示，申请提前还款后要等30到40天左右。

“提前还贷”有各种各样的原因

半年报统计显示，今年上半年，工、农、中、建、交、邮储银行个人住房贷款新增4155亿元，较去年大幅减少。2021年，上述6家银行个人住房贷款新增2.48万亿元。

一直以来，个人住房贷款被视为银行资产中最优质的贷款业务，其不良率低于个人经营性贷款、个人消费贷款和信用卡贷款。但是，今年以来，客户贷款买房的意愿在下降。央行11月10日公布的金融数据显示，10月份，金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比少增2110亿元。这就不难理解为什么临近年底各大银行都要“保房贷存量”了。

为了方便二手房交易，目前很多城市都推出了“带抵押过户”，即不解除房屋抵押即可办理过户登记。这样可以减轻业主提前还贷的压力，大大缩短二手房交易时间。据克而瑞统计，目前已有深圳、苏州、济南等16个城市完成了首笔二手房“带押过户”业务，广州、Xi安、徐州等城市出台文件推广二手房“带押过户”模式。

如果更多的城市推广“带按揭过户”，是否可以减少排队等待提前还房贷的麻烦？一位知情人士告诉记者，房贷转让能否落实，也存在于银行之间的博弈中。“中小银行比较支持，他们认为转按揭能给他们带来更多的房贷业务，而已经有大量房贷存量的国有大行就没那么积极了，所以这个政策还不能很快推广。”