河南洛阳：发布住房贷款“商转公”新政，支持“先还后贷”和“以贷冲贷”

近日，河南省洛阳市发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)的通知，11月21日起受理相关业务。

《中国经营报》记者注意到，此次新政所称的商贷转公积金贷款(以下简称“商贷转公”)，是指符合公积金贷款条件的职工(含异地缴存职工)向洛阳住房公积金管理中心(以下简称“中心”)申请，将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商贷转为公积金贷款。

按照规定，办理“商转公”业务有两种方式。

首先是“先还后贷”。即符合条件的员工向中心申请“转公业务”。经中心批准后，员工用自筹资金还清经营贷款并办理相关手续，中心再发放贷款。该办法支持本市行政区域内所有银行的商业贷款转为公积金贷款。

主要流程如下:借款人提交申请后，经审核通过后，贷款申请人应及时(原则上在60个自然日内)办理商业贷款提前结清和抵押注销手续，并凭商业贷款结清、抵押注销手续的有效凭证和申请材料原件办理面签手续。

之后签订贷款抵押合同，办理抵押登记手续。符合贷款条件的，贷款将在3个工作日内发放到贷款申请人账户。

二是“转贷”。即符合条件的职工申请“商转公”，经中心批准后，依次办理抵押登记手续。中心向银行发放贷款时，职工以自筹资金提前结清差额，原商业银行注销抵押登记。该方式仅限于在本市受托办理住房公积金贷款并与本中心签订“转公业务”合作协议的银行。

主要流程是借款人提出申请，审核通过后，签订借款合同和贷款抵押合同，然后办理抵押登记手续。

符合贷款发放条件的，由住房公积金管理中心、贷款申请人和银行提前约定放款日期，贷款按约定日期发放到银行账户。贷款发放当日，银行与借款人共同用贷款发放资金和自筹差额资金结清商业贷款。

原商业贷款结清后5个工作日内，借款人和银行应完成抵押注销手续，并将结果报送住房公积金管理中心。

《管理办法》还强调，贷款额度按本市现行住房公积金贷款政策执行，不得超过原商业贷款剩余本金(取1000元以上整数)；按本市现行住房公积金贷款政策执行，且不得超过原商业贷款剩余年限(以年计算)。

记者梳理发现，目前洛阳单笔住房公积金贷款最高额度为:单职工55万元，双职工65万元，青年人才65万元，高层次人才100万元。

本市住房公积金贷款期限为:购买商品住房和经济适用住房的，贷款最长可达30年；购买二手房或建造、翻建、大修自建房，贷款期限为30年，减去房屋已建年限，但最长不超过20年。

值得一提的是，《管理办法》指出，商业贷款是指具有完全民事行为能力的自然人以其购买的住房作为抵押向银行申请的商业性个人住房贷款，不包括住房公积金和商业组合贷款，以及住房公积金转商业贴息贷款。

“‘商转公’有利于降低已购房家庭的贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。随着因城施策的地方政策进一步加强，预计未来支持‘商转公’政策的城市将进一步扩大。”中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，洛阳市此次明确了政策的出发点，即减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款的利息支出和生活压力。从这个角度来说，这种政策恰恰是购房者需要积极关注的内容。尤其是在今年关于房贷压力的讨论中，如何与公积金的保障机制相衔接，是各地购房者关心的问题。

严跃进表示，其实商转公政策并不是什么新政策，各地都有这样的操作。不过，鉴于这类政策在购房者中的关注度较低，因此积极宣传和推广这些政策是非常必要的。建议各地公积金中心积极开展宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，对释放政策效应，落实减负功能起到积极作用。