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李宇嘉:70城房价明显下跌,稳房价面临巨大压力

5月18日,国家统计局网站公布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

5月18日,国家统计局网站公布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,   

一是新房首次同比下跌。

根据简单算术平均计算,4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%。环比跌幅扩大,显示开发商继续打折促销,也显示目前购房意愿低。同比为2015年12月份以来首次下跌,也是77个月以来首次房价出现同比下跌。充分说明,房地产市场面临下行较大的压力,尽管各地各类稳房价、稳预期的措施很多,但并未止住房价下跌。   

二是下跌城市再次增加。

(1)新房环比方面,有47个城市房价下跌,比3月份增加了9个,房价下跌城市在3月份减少以后,4月份再次扩大。新房同比方面,有39个城市房价下跌,比3月份增加10个,自去年5月份以来下跌城市持续增加。分城市看,房价同环比下跌城市主要是内地非热点二线城市和三四线城市。比如,大理、南充和哈尔滨、昆明、太原等。

(2)二手房方面,4月份70城中二手住宅销售价格环比下降城市有50个,比上月增加了5个;同比方面,有56个城市房价下跌,比上月增加了9个,下降城市数比新房多,显示二手房市场比新房更弱势,主要原因是疫情对二手房冲击更大。另外,新房促销,中介代理新房更积极,有的城市(如杭州)新房价格比二手房还要低,导致二手房下行更明显。   

(3)总体上看,目前70城超过一半城市房价下跌,意味着全国房价整体在下跌。尽管有疫情阻隔,导致买房需求满意实现,但疫情持续造成信心下降、预期转弱,以及二手房跌价,导致大家对后市看淡。同时,一批次土地供给市场也相对冷淡,房企债务风险继续释放,显示开发商信心也不足,而买房需求下降,也导致资金链进一步紧张,倒逼降价促销,保卫现金流。   

三是一线城市涨幅明显回落。

4月份,一二三线城市的新房环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%。同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市都呈现了降温态势,其中一线城市同环比涨幅明显下降,主要由于上海、广州、北京疫情在4月份比较明显。三线城市压力最大。二手房价格与新房类似。   

此外,李宇嘉对后市进行判断认为,房价明显下跌,稳房价面临巨大压力,前期地方纾困的作用下降。4.29政治局会议和央行23条纾困措施后,政策调整进入第二轮,即从地方为主到地方和监管部门合力纾困,即全面降低利率,降低首付比例等,提振市场信心,并从非热点城市转向热点城市,从一般小打小闹到四限全面松绑。随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策将在下半年全面显现。 

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