房贷利率降至历史低位，泉州、温州首套房最低可至3.8%

11月21日，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套房贷利率平均为4.91%。第一套利率较上月下降3BP，第二套利率与上月持平，分别较去年最高点下降165BP和109BP，创下历史新低。

经过此前的房贷利率下调，大部分城市的房贷利率已经降至历史低位。截至11月18日，泉州、温州等18个城市首套房贷款主流利率已降至3字头，其中二线城市6个，三四线城市12个。

从利率变化来看，本月已有14个城市房贷利率调整，首套房贷利率下调为主。其中泉州、温州降幅最大，首套房贷主流利率下调至3.8%。

值得注意的是，11月中旬多个二线城市继续出台楼市新政，成都、Xi安优化区域限购政策，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，一档利率降至4.1%，二档利率降至4.9%。

银行房贷周期方面，根据贝壳研究院的监测，11月银行放贷周期为26天，与上月基本持平。一线城市平均放款周期32天，二线城市24天，三线城市27天。

从目前的一套主流利率来看，11月份只有包括一线城市在内的10个城市高于4.1%；两套主流利率中，只有京沪厦和Xi安高于4.9%。

从城市能级来看，目前一线城市房贷利率最高，首套平均4.60%，二套平均5.13%，与上月持平。二线和三四线城市首套利率平均4.07%。

降息方面，一线城市房贷利率同比降幅最小，前两套利率仅下降60BP和52BP。三线城市房贷利率同比降幅最大，前两套利率分别下降169BP和112BP。

房贷利率下降最直接的影响就是购房者月供减少。以首套房100万商业贷款本金为例。如果以30年等额本息还款计算，三四线城市购房者月均还款将减少约1036元，需要偿还的利息总额将减少约37万元。

今年以来，需求端信贷政策不断优化，在房贷利率下调的同时，很多地方的首付比例也在不断下调。据中国指数研究院监测，目前已有石家庄、温州等80多个城市将首套商贷首付比例调整至20%。

除了商贷，11月，包头、太原等城市将个人住房公积金贷款利率下调至首套最低2.6%，以响应9月30日央行的相关政策。此外，一些城市开始支持商业向公共业务转型，提高金额、降低首付、一人买房全家帮等政策的实施范围不断扩大。

中国研究院指数部市场研究总监陈文静认为，信贷政策的进一步宽松将有助于降低居民购房成本，缓解市场观望情绪，刺激住房需求的释放。

近期央行、银监会发布的“金融16条”也提到支持个人住房贷款合理需求，并明确各城市要合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

与9月底央行在部分城市发布的差别化住房信贷政策相比，“金融16条”对下调个人住房贷款利率的城市不再有销售数据下降的具体要求，并进一步督促金融机构配合下调。

贝壳研究院市场分析师刘认为，在房地产稳定的大背景下，未来住房信贷政策有望进一步放松，房贷利率下限有望进一步下调。尤其是在改善性换房需求的支持下，部分城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

陈文静进一步指出，目前部分二线城市在限购限贷政策上还有一定的优化空间。预计随着“金融16条”的出台，短期内地方政策放松力度有望加大，需求端政策将继续改善。降低购买成本和门槛仍是重要方向。