当前楼市，政策放松是共识，今年10月以来，“定向降息”、降低首套个人住房公积金贷款利率等利好政策频出；降低首付比例、调整首套房认定标准也相继落地。多地优化“认房又认贷”政策，对疲软的楼市释放了积极信号。
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当前楼市，政策放松是共识，今年10月以来，“定向降息”、降低首套个人住房公积金贷款利率等利好政策频出；降低首付比例、调整首套房认定标准也相继落地。多地优化“认房又认贷”政策，对疲软的楼市释放了积极信号。
11月25日，央行宣布RRR降息！降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次共释放长期资金约5000亿元！
此次RRR降息在意料之中。因为11月23日官方播放了《国务院常务会议》的新闻稿，其中提到适时适度运用RRR降息等货币政策工具，保持流动性合理充裕。
降息和RRR降息是房地产市场最重要的信号灯。央行RRR降息后，银行的资金成本会下降，最直接的影响就是房贷利率下降的可能性会进一步增加。
然而，在今年4月RRR降息后，LPR的五年期利率一度下降了15个基点。从这个角度来看，仅在12月份，LPR 5年期利率就有可能下降15个基点。
LPR五年期利率的下降对那些即将买房和已经买房的人来说都是一大利好！
11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日，贷款市场报价利率(LPR)一年期为3.65%，五年期及以上为4.3%。这意味着一年期和五年期或更长时间的LPR将在本月保持不变。
01
西安二套房首付可以30%！
事实上，西安的房贷利率今年已经跌至谷底。目前首套房维持在4.1%(LPR-20个基点)，二套房维持在5.0%(LPR+70个基点)，首付比例比以前友好很多。
在二套房贷方面，也是“宽松”的。如果名下有未偿还贷款，那么二套房的贷款利率是5%。如果名下贷款已经结清，那么可以执行首套房政策，即首付30%，利率4.1%。
虽然这个政策没有‘正式公布’，但是大部分银行都执行这个政策，个别银行要求不一样。除了招行，中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行都执行了上述政策。
02
“认贷不认房”有不同的标准！
在“认贷不认房”的过程中，银行对首付的界定标准也各不相同:
比如农行对结清贷款的二套房可以享受首套房贷款利率，但首付要看购买面积。建行“首套贷款已结清并出售的，可享受首套房贷政策；贷款已结清但尚未出售的，首付40%，利率4.1%。”
早在今年3月1日，河南郑州就成为第一个取消“认房认贷”的大城市。明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策。
这个政策其实就是取消了改善型住房“认房又认贷”的政策，也就是不再需要看有没有首套房。如果贷款还清，还可以再有第一次贷款机会。这也相当于放宽了限贷标准，让这类群体在后续降低财务成本，实际上降低了购房首付比例。
这一政策符合当前房市主流政策:保障刚需，支持改善，后续大户型成交势必提速，对房企项目去库存也有积极作用，从而刺激市场改善换房需求。
继郑州之后，许多城市都遵循了这一政策。据不完全统计，截至目前，全国已有44个城市优化了“认房又认贷”政策，多地明确已结清首套房贷的居民，可在购房前执行首套房贷政策。
“认贷不认房”政策后的西安楼市现状如何？
楼市松绑政策的出现，与目前的市场形势密不可分！今年5月28日，住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，涉及降低限购门槛、缩短限售时间、降低公积金首付比例等内容。
不久前实行了“有抵押就转让”的政策，彻底放宽了“组合贷款”。西咸新区和高陵首付20%。11月19日，西安推出楼市新政:落户即可买房，可取消鲁西、临猗限购...
但从市场表现来看，这些政策对楼市的刺激作用相对有限。
新房:一方面体现在房价上。根据国家统计局公布的数据，西安新房价格连续两个月下降；另一方面，体现在开盘数据上。截至10月底，Xi安开盘41197套房源，开盘当天平均出租率54%。8月份以来，开盘数据明显下滑。即使是传统的“金九银十”，市场也是一片惨淡！
至于二手房，一方面体现在价格上。国家统计局数据显示，过去一年(2021年11月至2022年10月)，西安二手房仅出现过三次小幅上涨，分别是今年3月、6月和7月，涨幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。今年1月持平，其余8个月全部下跌。
另一方面，体现在交易上。11月2日，Xi住房和城乡建设局发布“2022年10月二手房网签”。这是自今年9月以来，官方第三次发布二手房交易数据。与8月和9月相比，10月Xi安二手房成交量出现“断崖式”下跌。
回顾今年前三季度，我们看到Xi安楼市限购、限售、限贷、公积金贷款等政策陆续松绑，影响购房的各个环节都迎来了积极的成果。对于购房者来说，这是过去几年从未见过的环境，但市场正处于深度调整期，反应往往较慢。因此，Xi安市场将会迎来怎样的表现，还需要时间来观察。
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