房贷利率降至3.8，每月多还近3000元的年轻人不淡定了

据上海易居房地产研究院统计，珠海、南宁、韶关等城市的房贷利率最低已降至3.7%；郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市，目前最低房贷利率已降至3.8%。

在利率高的林晓，开始打算提前还贷。面对较大的还款缺口，像林晓一样，越来越多高息借款的年轻人开始提前还贷，但他们发现提前还贷越来越难。

多城房贷利率跌破4%

上述城市房贷利率跌破4%？这一方面源于央行的最新政策，另一方面也与最近三个月的楼市表现密切相关。

今年1月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，决定建立首个住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比下降的城市，可维持、阶段性下调或取消当地首套房贷利率政策下限。1月16日，国家统计局发布最新70个城市房价指数。这一数据无疑成为各地房贷利率调整的重要依据。

基于央行自由下调房贷利率的规则和2022年10-12月全国70个城市房价指数数据，70个城市中有35个城市符合下调标准，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、厦门、武汉、兰州等城市。

其中，郑州在降息方面动作很快。从今年1月底开始，郑州部分银行率先将首套房贷利率从4.1%下调至3.8%。

利率已经降到3.7%的珠海又是一个例子。易居研究院数据显示，2020年2月，珠海房价创历史新高，均价29414元/平方米。而同期广东省会广州的均价仅为27837元/平方米。接下来的一年，珠海的平均房价和省会广州不相上下。2020年珠海GDP为3482亿元，同年广州GDP为2.51万亿元。2022年初以来，珠海房价一直处于下跌区间。

厦门的情况和珠海差不多。虽然GDP徘徊在7000亿左右，不如省内的泉州、福州，但平均房价常年堪比一线城市，仅次于北京、上海、深圳，高于广州。厦门房价，尤其是岛内房价绝对值常年位居全国前列。

值得注意的是，利率超过规定下限的城市不包括北上广深等一线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李分析，根据央行政策，2023年70个大中城市中，超过一半的城市首套房贷利率将达到无下限的要求。这70个城市都是人口规模和经济基本面较高的城市。全国200多个地级市，大部分房价都在下跌。预计未来会有越来越多城市的首套房利率取消下限。

提前还款是因为利率“暴跌”？

最近房地产领域的另一个重要趋势是，越来越多的居民开始提前还贷，这与各地房贷利率开始降低的时间高度吻合。

目前，抵押贷款的实际利率是由贷款优惠利率(LPR)加上或减去BP形成的。以林萧的房贷利率为例。LPR为4.65%，上涨145BP，即上涨1.45%。实际利率是LPR(4.65%)+145个基点(1.45%)=6.1%。

然而，最近越来越多的人发现提前还贷很难。

在LPR模型在中国广泛实施之前，主要使用的是固定利率。在房地产市场的“牛市”期间，贷款合同的固定利率也不断上升。

在华泰资产首席经济学家王军看来，在较大的利差下，购房者宁愿承担违约金等摩擦成本，忍受更长的等待，也要想办法提前还贷。但从银行的角度来看，稳定的房贷利息是重要的收入来源，提前还贷潮会对其经营发展造成较大影响。

“目前银行和购房者各有考量。这时候很可能会倒逼利率政策进一步优化调整。”王军告诉《中国新闻周刊》。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从房贷利率来看，社会上确实有抱怨现有房贷利率过高的声音。提前还房贷是为了减少利息支出。

“各地要系统研究房贷利率下调与提前还贷的关系，从保护购房者权益的角度，积极减轻购房者负担。”严跃进说。

房贷利率会不会进一步下调？

利率低与提前还款密切相关，但不是提前还款的全部原因。

这波提前还贷潮的另一大原因被认为与2022年下半年以来理财收益的持续下降密切相关。

李表示，据测算，热点城市房屋的综合持有成本约为5% ~ 9%。如果房价不在快速上涨的区间，在居住功能之外持有房屋并不划算。只要房贷利率高于金融利率，或者房价下跌或者居民预期房价下跌，提前还贷的动力就会存在。

2022年以来，多款稳健型理财产品出现亏损。例如，根据天相投顾基金评价中心的数据，2019-2021年期间募集的多只“百亿爆款”公募基金，在2022年均倒在权益市场。在此期间，共有36只混合股票型基金的初始规模超过100亿，2022年平均跌幅为22.34%。

在许多专家看来，结束提前还贷潮可能需要一个“牛市”。

“如果能在金融市场获得稳定的回报，大家其实都可以容忍抵押贷款的较高利率，但如果理财产品收益较低甚至为负，那么越来越多的人会理性选择提前还贷。”王军说。