董希淼：存量房贷利率应阶段性下调

2022年以来，个人住房贷款提前还款现象明显增多，逐渐成为“提前还款潮”。其中，部分借款人还申请经营贷款或个人消费贷款，以回笼资金提前还款。无论是定期提前还款，还是非法“放贷”，原因之一就是部分现有房贷利率过高，与新增房贷利差过大。我们应该正视这个问题，采取措施分阶段降低现有部分房贷利率，减轻居民住房消费负担，帮助恢复和扩大消费。

过去很长一段时间，我国对住房贷款利率实行优惠利率，在贷款基准利率基础上打折，房贷利率明显低于贷款基准利率。2017年后，为加强房地产市场调控，抑制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率(2020年房贷定价基准转为贷款市场牌价，即LPR)。2017年至2018年，新增房贷利率由贷款基准利率的85%下调至10%，大幅上升至5.5%左右。2019-2021年，房贷利率在5.3%-5.6%区间高位运行。2021年下半年以来，部分地区房贷利率甚至跃升至6%以上，最高超过6.5%。据测算，上述期间股票抵押贷款发放比例可能超过50%。虽然LPR在2022年下降了三次，其中五年期LPR下降了35个基点，但一些现有抵押贷款的高利率仍然存在。

究其原因，部分现有按揭贷款利率较高，主要是因为当时住房贷款额度较小，市场资金成本较高，贷款需求旺盛。而且受制于房贷利率政策，当时房贷利率下限也很高。2020年3月转换贷款利率定价基准后，2022年5月前，首套房贷利率下限为同期限LPR，二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点。很多地区在上述全国下限的基础上进一步加分。利率是资金的价格，股票抵押的利率更高，反映的是当时的住房贷款市场价格，受当时的供求关系影响和决定，主要不是银行的问题。

从法律上讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，并不是借款人单方面的权利，确实需要借款人和银行的协商一致。有的银行在合同中明确，提前还款不需要收取违约金，但借款人要提前向银行申请。这也说明，借款人虽然可以申请，但还是需要银行同意才能提前还款。银行没有立即同意借款人提前还款的申请，所以不存在法律问题。然而，一些借款人通过所谓的“借贷”提前还款，导致法律合规风险、流动性风险和信息泄露风险。

站在商业银行的角度，应该在履行社会责任、服务大众的基础上，为借款人提前还款创造更多便利。金融管理部门可以加强对商业银行的指导，引导其适度降低部分现有房贷利率。同时，有条件的地区应允许借款人通过申请将商业房贷转为公积金贷款，以降低房贷利率。降低现有部分按揭贷款利率具有“一箭三雕”的效果:一是有助于降低借款人按揭贷款利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康稳定发展；二是有助于缩小现有房贷与新增房贷的利差，减少居民推提前还款和非法“放贷”行为，为银行留住优质房贷客户；三是有利于减轻居民住房消费负担，促进居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

从操作上看，可以在人民银行的指导下，通过市场利率定价的自律机制，引导银行降低部分现有房贷利率。具体来说，各省(自治区、直辖市)市场利率定价自律机制将对现有利率较高的房贷制定额外优惠或降分等惠民政策。建议将2023年1月1日利率仍高于5%的现有房贷分为三档，分别采取优惠措施:利率高于6%的，八五折或下调100个基点；利率高于5.5%的，给予9折优惠或降低60个基点；利率高于5%的，给予9.5折或降低30个基点。为便于执行，现有房贷不区分第一套和第二套，浮动利率和固定利率，以利率为基础进行调整。有逾期记录的借款人原则上不享受优惠措施。允许银行在上述基础上适度提高优惠幅度，但不得超过各自档次的5个基点。

同时也要看到，进一步降低存量房贷利率，会进一步压缩银行的利润空间。如何让广大借款人受益，对银行的影响降到最低，需要综合考虑，有序推进。考虑到近年来银行一直在向实体经济让利，利润增长压力大，上述措施可以是阶段性措施，暂定执行三年，三年后再根据情况研究。同时，人民银行可以通过市场利率定价的自律机制，引导银行下调存款利率，进一步降低负债成本，延缓息差收窄和利润下滑的压力。此外，人民银行还可以通过定向下调存款准备金率等额外措施，对因现有抵押贷款利率下降而受到较大影响的银行给予支持，以增强银行降低现有抵押贷款利率的主动性。