不动产过户是指通过转让、出售、赠与、继承等方式取得的不动产，即房屋产权从甲方转移到乙方的过程，房产过户，有几种不同的方式，一种是继承房产过户，一种是二手房过户，等等。
不动产过户是指通过转让、出售、赠与、继承等方式取得的不动产，即房屋产权从甲方转移到乙方的过程，房产过户，有几种不同的方式，一种是继承房产过户，一种是二手房过户，等等。让我们一起了解一下房产过户吧。
房产过户流程
1.如果房产证过户没有经过房产中介，合同条款和违约条款一定要写清楚。签订合同时，卖方房产证上指名的当事人必须到场(如果结婚，夫妻双方都要到场签字，哪怕房产证上只有一个人的名字)。
2.卖家需要的材料:身份证原件和身份证复印件。如果是已婚，需要结婚证原件及复印件，房产证原件；夫妻一方不能到场的，要先写委托书，然后去司法局公证，带户口本复印件。
3.购房者所需材料:身份证原件及复印件，户口本及复印件。单身的话需要去民政局开单身证明。
如果材料没有问题，你必须去房产局填一些表格和一份存量房合同。股票合同上的金额必须与签署的合同上的金额相同。
如果所有材料都交给房产局，会有收据。您必须在上述日期缴税，这通常需要大约十五个工作日。
交完税，我就在那里排队领新的房产证。
房产过户一般流程需要多久
整个过程最快需要十五个工作日。
二手房过户的基本流程是:签订买卖合同，提交文件，缴税，缴税过户，领证。不同的地区有时有不同的程序。比如可以先交税再提交文件。
签订买卖合同是指买卖双方连同中介(如有)就房产价格、交付方式、付款方式等通过协商签订合同。
交付方式:买卖双方自行携带相关资料到房管局申请办理产权转移登记。带上买家的身份证原件。贷款需要首套房证明的，应按照房管局的要求，先向相关部门出具。带上卖家身份证、房产证、税单原件等原件。房委会的买卖合同可以在房委会的版本交付房委会后签订。(很多大城市都实行了网上签约，就是先在网上申请预受理号和填表，再提交文件，这样就不用去房管局排队了)
纳税是指:房管局收到货物后，按规定时间向有关税务机关缴纳各种税费。买卖双方应携带身份证原件缴税。
已缴税过户是指买卖双方各自缴纳税费后，双方共同携带身份证及各自税费的所有发票单据，到房管局审核确认已缴税，填写过户，领取过户回执。
领证是指买受人持本人身份证和过户收据到房管局根据过户收据在规定时间领取新的房产证。
房产过户需要注意什么？
注意1:避免中介公司暗箱操作。
一是部分中介以个人购房名义现金购买业主房屋，利用收购形式赚取不正当差价；另外，虽然名义上业主已经卖房，拿到了房款，但实际上如果中介公司利用仍在业主名下的房产(尚未过户)从事违法活动，业主仍然无法参与。
第二，业主在与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是代理协议中没有代理销售的时间限制和不能按时完成的赔付标准。但如果业主不通过中介公司卖房，就要承担高额违约金。
第三，在交易过程中，大多数情况下，所有费用都必须由买家承担。而非法中介并没有明确告知买家交易过程中需要支付的费用，只是告诉买家购买目标房产需要的总价。事实上，所谓的“全包价”远高于经纪公司收取的服务费、税费等相关费用。
注2。房子本身的状况
用于交易的房屋是否违法或已纳入拆迁范围；
房屋权属是否有争议；
房屋是否共有，出卖人不同意共有的；
房屋是否已出租给他人，出卖人未按规定告知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；
该房屋是否已经抵押，未经抵押权人书面同意而转让；
是否被依法查封或者采取其他形式限制；
交易中是否存在质量缺陷。
附注3:维修基金结余的结算及重新命名
买卖双方通常在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或“不送”。其实交房的时候也会有例外，就是卖家没有交维修基金或者部分维修基金已经使用。因为买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“捐赠”的，未支付或不足部分当然由买方支付；买受人也可以认为出卖人应该先交全款，再将维修基金转到买受人名下。因此，在签订合同时，双方应明确维修基金的结算金额。
注4:水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结算程序。
这种纠纷在房屋买卖中经常发生。由于双方疏忽，房屋交接时日常生活费用未结算。买家入住收到上述账单后，才发现卖家欠了一大笔费用。回头找结算时，房东早已杳无音信，只好自认倒霉，把欠款补上。虽然金额相对于房价来说很小，但是买家心理上还是找不到平衡点。其实这种情况是完全可以避免的，只要上面的钱在发货当天结清。
注5:接受附属设施、设备、装饰和免费赠送的家用电器和家具。
一般来说，买方在交房时会对上述事项进行验收，其中下水道堵塞、墙体渗水等问题容易被忽视。捐赠的家电和家具应按合同验收。建议在合同中明确捐赠家具家电的数量和品牌，或者将图像资料作为合同的附件。
注6:户口问题
按照通常的交易习惯，卖方应该在过户或交付房屋之前迁出账户。有时候因为没有可以留户口的房子或者孩子上学，卖家会在交易中要求推迟迁出户口的时间。在这种情况下，双方应以书面形式约定迁出户口的时间和违约责任。由于户口不能强制迁出，买方应对户口延期持谨慎态度。
父母的房产过户哪种方式给孩子最划算
“继承”、“赠与”和“买卖”。三种过户方法各有利弊。哪个更省税？父母还健在，只能通过“赠与”或“买卖”的方式将房产过户给子女。如果考虑到女儿将来出售房产时要缴纳的税费，“买卖”的税费有时可能会低于“赠与”。
举例:一套81平的两居室，目前市场价120万左右，房产证不到5年的情况下，购买价格只有40万。
赠与:过户只交3%的契税。
房产“赠与”要缴纳的税费有契税、公证费、登记费，其中最主要的是契税，是评估房价的3%，一般是市场价的3%。目前市场价120万的房子，契税是3.6万元。如果子女在房产证5年后出售，并且是住房，可以免征营业税和个人所得税，只需要缴纳很少的手续费。如果子女在接受赠与后不到5年出售房屋，或者子女拥有多套房产，按照目前的操作方式，子女只能按照实际征收方式缴纳个人所得税，即转让收入的20%扣除合理费用，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设未来子女以150万元的价格出售这套房产，父女两次过户需要缴纳的税费总额可能高达40万元。
买卖:5年内再转手可以少缴税。
如果父母将房产“出售”给子女，需要缴纳评估总价1%的个人所得税。由于房产证未满5年，增值部分5.5%的营业税要交。孩子需要交1%的契税。他们总共要交68000元。
以后子女再过户这套房产的时候，如果已经取得房产证满5年，并且是住房，女儿只需要交很少的交易费用。
如果房产证未满5年或者拥有多套住房，需要缴纳总额1%的个人所得税和增值部分5.5%的营业税，两笔交易税费合计9.95万元。
由此可见，如果孩子将来卖房子不用等房产证过期5年，用父女之间的“买卖”会比“赠与”更经济。另外，如果女儿房产证超过5年，那就把这套房卖了再买大房子，可以省不少税费。
遗产:最便宜的税费
理论上，通过继承把财产留给女儿是最少纳税的方式。如果没有其他考虑，可以等到父母去世后再申请房产过户。这个过程只需要支付非常少的注册费和印花税。
如果通过子女继承取得房产证满5年后房产转卖时没有其他房产，可以同时免征个人所得税和营业税，只需要缴纳很少的交易手续费。
即使房产证不到5年就发了，你只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总成本也不过9.75万元。
