如何办理房产过户手续?
在我国的法律中,有明确的法律规定,房子是自己买了以后才可以买卖的。房屋买卖过程中,双方需要办理过户手续。那么如何办理房屋过户呢?让我们一起来看看吧。
在我国的法律中,有明确的法律规定,房子是自己买了以后才可以买卖的。房屋买卖过程中,双方需要办理过户手续。那么如何办理房屋过户呢?让我们一起来看看吧。
二手房交易的整个流程大致分为以下几个阶段:
1.买卖双方应建立信息沟通渠道,买方应了解房屋的整体情况和产权情况,并要求卖方提供合法证件,包括房屋所有权证、身份证明等证件。
2.出卖人提供的房屋合法且可以上市交易的,买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。买卖双方经协商,就该房屋的位置、产权状况、交易价格、交付时间、交付方式、产权办理等达成一致,双方签订房屋买卖合同至少一式三份。
3.买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审核。买卖双方向房产管理部门提出申请后,管理部门应查验有关证件,审核产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的,不予受理,禁止上市交易。
4.契约。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象,按照交易部门预先设定的审批权限逐级申报审批,交易双方方可办理签契手续。现在北京已经取消了房产买卖过程中的契证,也就是俗称的“白契”。
5.缴纳税费。税费的构成比较复杂,取决于交易房屋的性质。比如房改房、危改安置房、经济适用房和其他商品房的税收构成就不一样。
6.办理产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后,将交易资料移交发证部门,买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申领新的产权证。
7.对于贷款的买方,在与卖方签订房屋买卖合同后,买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买家的资信,对双方要交易的房屋进行评估,确定买家的贷款额度,然后批准买家贷款。双方完成产权登记变更,买受人领取房屋所有权证后,银行一次性发放贷款。
8.买受人领取房屋所有权证并付清全部房款后,出卖人交付房屋并结清全部物业费,双方二手房买卖合同全部履行完毕。
下面简单介绍一下商品房、经济适用房、危改安置房、法院查封或拍卖的房屋转让程序的规定。
一、商品房交易的过户手续。从法律和行政法规的角度来看,商品房的交易程序是最简单的,但经济活动的复杂性导致了实践中商品房交易过程的复杂性,涉及几类商品房的转让。对于卖方来说,比如刚签合同但还没入住的,已经签了合同的,已经贷款付了房款的,还没拿到房产证的,已经拿到房产证但还没解除抵押的,已经拿到房产证的等等。对于买方来说,有一次性付款买这个房子,贷款买这个房子,再转按揭买这个房子。上述情况的存在导致部分交易无法完成,部分交易违法,部分交易未经房屋交易管理部门批准。比如买卖双方签订的合同是无效合同(如上所述,请参考),比如刚签合同还没入住的,已经签合同的,已经入住的,贷款交了房款的,还没拿到房产证的。如果卖方贷款买房,房产证已办理,但抵押未解除,卖方本人无力一次性还清银行贷款,无法解除银行对该房屋产权的抵押,因此无法办理过户。比如,买受人想通过贷款买房,但出卖人也是通过贷款买房,银行贷款尚未还清,房屋处于抵押状态,买受人无法申请贷款,出卖人的贷款银行不同意通过同一家银行转贷的方式,也没有中介或其他银行提供其他转贷方式(银行间转贷)。在这种情况下,过户的手续是办不下来的。根据市场需求,针对与第三种类似的情况,一些大型房屋中介或股份制银行提供一种银行间转按揭业务,方便买卖双方顺利交易。
商品房转让的具体程序是:
1.出卖人房屋所有权证已办妥且未设定抵押,买受人未贷款支付房款的,出卖人持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售声明、买受人身份证明到交易窗口申请办理房屋过户。工作人员核对身份后,应在相关交接文件上签字,然后开具完税证明。双方缴纳相关税费后,交易中心将向买方出具《取得房屋所有权证书通知书》。一般买方经过若干个工作日就可以取得新的房屋所有权证,部分区县对于某些类型的过户可以当天取证。(部分区县的交易流程有些不同。交易过程中不缴税,但在领取房屋所有权证时缴税,然后发证)。买受人以贷款方式支付房款的,与买卖双方的所有权转移无关。交易中心不审查双方房款的支付和流向,但银行会根据房屋所有权证完整的变更登记向买方发放贷款。房屋交易部门在处理二手商品房交易时,称之为“存量私房交易”,交易部门收集的文件有:1)房屋所有权证原件;2)房屋买卖合同;3)卖方身份证复印件(核验原件);4)、买方身份证明(验原件)。是买受人在本市的个人身份证复印件,在外地的身份证复印件,暂住证或工作寄宿证明复印件,军官证复印件,外国人护照复印件,北京市涉外安全项目审查办公室出具的证明。5)房屋所有权证附件复印件(户型图、登记表中不复印产权人原件)。
2.如果卖方房屋未还清银行贷款,且房屋所有权证已抵押,买卖双方须先通过第三方解除卖方房屋所有权证的抵押,再办理过户手续。
二、已购经济适用住房上市交易程序。
保障房交易有一些政策限制,五年内禁止转让(以发证或契税缴纳日期为准)。如果转让必须按原购买价格,且买方符合经济适用房购买资格,买方需要到住建办审批后才能交易。五年后,卖方将支付土地出让金。其他交易过户手续与商品房基本相同。已购经济适用住房上市交易管理部门收集的文件有:
1)卖方填写《已购公有住房和经济适用住房上市销售申请确认表》;
2)买卖双方应提交身份证明材料:
3)与原产权单位的买卖合同;
4)、房屋所有权证;
5)、房屋所有权证附图及登记表复印件(除了证上没有图片,登记表上没有复印原产权人);
6)买卖双方签订的合同一式三份。
三、房改(包括危改住房)移交手续。
房改分为成本价、标准价、中央生产房等类型,每种类型的住房交易方式都不一样。房子需要按成本价卖的时候,以前是单位批准的,现在取消了这个规定。土地出让金应在交易时支付。标准房出售时,由于原出售单位拥有6%的产权,又由于房屋属于共有产权,只有在共有人同意出售的情况下才能上市交易。中央产权的房屋,必须经“中央国家机关在京房屋交易办公室”批准,方可上市交易。但出售时需要提交:房屋共有人同意出售的书面意见,物业费、供暖费结算证明。
回迁房更名程序大致如下:原被拆迁人书面声明放弃回迁房,到拆迁办办理放弃回迁房相关手续。拆迁办将买受人变更为被拆迁人,与开发企业签订拆迁协议。拆迁办将变更后的信息报拆迁管理部门。今后办理产权证时,房屋将直接登记在买方名下。笔者在上一篇文章中已经提到,这个转让程序属于权利义务转让,所以是法律行为。
四、法院查封拍卖房屋的过户手续。
被法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方协助转让通知书到房屋行政管理部门办理登记手续,登记完毕后方可再次上市出售。登记个人提供的身份证明与其他房屋交易提供的证明文件一致。如果是单位,国内单位和海外单位是不一样的。境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书,以及批准法人或组织成立的文件;法人授权委托书、法人身份证复印件和受托人身份证原件;境外单位(含港澳台)提供:工商登记证、法人或其他组织登记证、批准法人或组织成立的文件、法人授权委托书、法人身份证复印件、受托人身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的购房批准证明;还应提供地图和表格。