交易中房产被查封，买房人该如何办？

买房人全款购买二手房后，因房屋被法院查封而无法办理过户手续，买房人该如何办？

近日，江西省南昌市西湖区人民法院审理了一起执行异议案件，法院认定买房人可以排除法院对该房屋的执行，理由是买房人梁某已付清全部房款，且实际占有；依法判决：确认涉案房产归买房人梁某所有；对涉案财物一律停止执行。

法院审理查明，梁某与许某签订《房屋买卖合同》的时间为2017年7月。合同约定梁某以一次性付款的方式购买许某名下的房产19.7万元，梁某在合同签订后支付定金5万元，由许某代为打理。

梁某在合同签订当天依约支付定金5万元，不久又将14.7万元转到许某手中，购房款如数付清。之后，许某向装修入住并使用至今的梁某交付了房产证原件、房屋钥匙等，但梁某和许某一直没有将房屋过户完毕。后因某租赁站与许某及其爱人赵某在2020年申请财产保全时，因钢管租赁问题发生纠纷，法院依法判决查封该房产。

为此，梁某将案外人提出的执行异议诉至法院法院对该房产不予执行，并对该房产确认归其所有的事实进行认定。

法院审理后认为，本案中，前某与许某签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，合法有效，依法应予确认，故前某与许某之间签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示。鉴于前某在法院执行前已签订合法有效买卖合同，合法占有该不动产，已支付了全部价款，且不是基于自身原因未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，虽未办理房屋过户手续，但前某享有对诉争标物权预期权，该权利足以排除法院强制执行，因此，前某对诉争标故前某诉请应予支持，诉争房产所有权归前某所有，应依法予以确认。

法院据此作出如上判决，并依法作出判决于判决生效后，均以息诉方式作出判决。

异议排除执行申请执行

法官庭后表示，如果卖方与买方签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全或强制执行，则构成法律上的“不能履行”，买方将面临“钱房两空”的窘境，尽管该房屋买卖合同仍然有效，但房屋处于司法查封状态。为保障购房人合法权益，维护房屋市场正常交易秩序，法官建议购房人依法选择以下几种救济方式：

一是对排除债权人查封执行提起执行异议的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第、第28条的规定，买受人需要作为案外人提出执行异议，其提出异议的理由要排除法院对涉案房屋的执行，需要满足以下几个条件：需要将涉案房屋登记在被执行人(出卖人)名下；这一执行行为是由于卖方与申请执行人之间存在金钱上的债权关系而实施的；该房产已合法占有，直至人民法院查封；价款已全部付清，或已按合同约定支付了部分价款，根据人民法院的要求，剩余价款已全部交付执行；非因购买方自身原因造成的过户登记不能办理。

二是购房者可以起诉要求解除《房屋买卖合同》，要求卖方返还购房款，并对违约行为承担赔偿责任。如果查封发生在双方签订合同后，但因受查封房屋的限制而导致合同不能继续履行，则该购房合同有效。为避免损失扩大，买房人可以要求解除《房屋买卖合同》，出卖人退还购房款，并依法承担违约责任，理由是法律上“不能履行”。需要说明的是，这个方案的购房人是不会完成交易拿到房子的。

三是对已成交的房源及时沟通协商解封。买受人要求继续履行合同并取得房屋所有权的，应当及时与法院、卖方、债权人进行有效沟通协商，一方面可以促使卖方对债权人及时履行债务，债权人在偿还债务后，可以向法院提出解封申请，申请解除对房屋查封的，应当由卖方或者买方自行提供其他担保财产。若查封担保解除系买方自行提供，则可向卖方追偿。

本案中，买房人梁某为排除涉案房屋被查封执行，选择了第一种救济方式，即将案外人提出的执行异议诉至法院认定，梁某对诉争标的梁某物权期待权，可以排除法院对该房屋的执行，经审查双方签订合法有效的买卖合同。梁某对涉案房屋合法占有。已支付全部房款。房屋仍登记在出卖人许某名下等相关事实。