二手房满两年需要交什么税？二手房满两年是怎么计算的？

二手房交易过程中会涉及到的税费有增值税、个税和契税，而在房屋产权满2年后，增值税可以免交，还需要交个税和契税。其中个税的税率为全额的1%或差额的20%，当房东可以提供房屋原值时，个税按照差额的20%征收；当房东不能提供房屋原值时，个税按照全额的1%征收。而契税的税率与房屋套数和房产面积有关，90平以下（含）契税为1%，90平以上的首套房契税为1.5%，二套房契税为2%。

二手房交易是房产交易中比较复杂的，不仅税费的种类比较多，产权年限的计算方法也麻烦，而产权年限又关乎着税费的税率。那么二手房满两年是怎么计算的？

第一种是最简单的，通过正常的二手房交易买到的房子，契税的缴纳时间和房屋产权证的登记时间一般相差不超过7天，所以以哪个时间为准计算都可以，一般都是用房产证登记时间来计算，因为房产证保存的会比较好，容易找到，而契税发票只是一张纸，容易丢失。

第二，购买商品房，也就是购买期房的，计算房屋年限一般是以契税缴纳时间为准。这是因为购买新房的契税一般缴纳的比较早，在购房合同备案完成后就可以去交契税了，而交房之后才可以办理房产证，这中间平均会有2年左右的时间差，很多人都在这2年内交了契税，所以在卖房的时候，就以契税发票的时间来计算房屋的年限，这样也更容易满足满2年免税的条件。

第三，通过继承、赠与过户而来的房产，在计算房屋年限的时候，并不是按最新的房产证登记时间开始计算的，而是以上一手的开始时间来计算的，计算方法和上面2种方式一样。

在了解了房屋年限的计算方法后，我们就可以进行税费的计算了。二手房交易中，房屋产权满2年的，是可以免交增值税的；满5年且是房东唯一住房的，可以免交个税，不满5年或满5年不唯一的，是需要交个税的。而契税是不可以免交的，且与房屋年限无关。

最后给大家举个例子：

小房的父亲去世后留下了一套房子，这套房子是小房父亲在2018年购买的商品房，在2018年购房合同备案后就去交了房屋的契税，契税发票的时间就是2018年。2021年房子交房，并拿到房产证，那么房产证的登记日期就是2021年。

小房在2022年通过继承的方式得到了这套房子，并办理了房产过户，领到了新的房产证，新的房产证登记日期是2022年。

那么在小房出售这套房子计算房子年限时，是根据小房父亲买房时间来计算的，契税发票是2018年的，房产证时2021年的，那么就从2018年开始计算，到2022年小房出售房子时，房屋产权年限是4年，满足满2年免增值税的条件，因此可以免交增值税。房屋不满5年，因此需要交个税。而契税是买方的税，根据买方的情况，由买方来缴纳。