直系亲属房产过户最佳方法是什么，哪些契税可以不用交？

房屋过户有三种方式：赠与过户、继承过户、买卖过户。这些房产过户税费会涉及到：个人所得税，契税，印花税，增值税等。那么，直系亲属房产过户最佳方法是什么，哪些契税可以不用交？

第一，直系亲属之间的赠与过户

1.个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权赠与配偶及其他直系亲属，不征收个人所得税。

2.契税：应缴纳3%的契税；

3.增值税：父母无偿赠与子女的房屋，免征增值税；

第二，直系亲属之间的继承过户

1.个人所得税：直系亲属通过继承取得的财产，不征收个人所得税。

2.契税：法定继承人不收契税，非法定继承人通过遗嘱继承需要收契税。

3.增值税：直系亲属继承的房屋免征增值税。

第三，直系亲属之间的买卖过户

1.个人所得税

满五唯一的房子免征个人所得税；也就是说，购买五年以上且符合家庭唯一住房的，免征个人所得税。

“五年以上”：指从购房到房屋过户的时间超过五年。

“唯一性”：房屋产权人家庭在当地只有一套住房。

2.契税

契税政策： (一)对个人购买家庭唯一住房面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买第二套改善型住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

3.增值税

增值税：个人出售购买不满2年的住房，按照5.6%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。北京上海广州深圳除外。

4.土地增值税和印花税

个人住房销售暂免征收土地增值税，个人住房销售暂免征收印花税。

四。赠与转让、继承转让、买卖转让各有利弊。

（1）房地产赠与过户

优势：

1.2021年直系亲属房产过户需要缴纳契税，契税不能享受优惠，契税3%，不需要缴纳个人所得税和增值税。

2.除了交契税，还要对赠与进行公证，所以公证的费用或多或少，各地收费标准也不一样。

3.赠与过户的优点是相对快速，及时，没有争议。如果父母一方将房产赠与自己的子女，并登记在自己子女的名下，该房产将被视为单独赠与自己的子女，与子女的配偶无关，从而减少婚姻带来的不稳定性。

缺点：接受赠与后，后期再次出售该套房产时需要缴纳20%的个税。(除非满足满五唯一的条件)

（2）房地产的继承过户

优势：

1.直系亲属的财产继承和转让只需要继承公证费用。

2.不需要缴纳个人所得税、增值税、契税。

缺点：

1.像赠与过户一样，后期再次出售该套房子时，也要达到“满五唯一”才可以免个税。否则需要缴纳20%的税。

2.房产的继承过户需要提前起草遗嘱，明确房产的继承人。如果没有遗嘱，继承并转移给子女的财产将自动视为子女及其配偶的共同财产。如果子女婚姻发生变化，就会产生财产纠纷。

（3）房地产买卖过户

优点：2年后可免增值税。如果是5年后家庭唯一的房子，可以免征增值税和个人所得税，只需要缴纳1%-3%不等的契税。

缺点：直系亲属房产过户属于正常的二手房交易，需要缴纳个人所得税、契税、增值税等应该缴纳的税费。

五、三种房屋过户方式哪种更划算？

1.继承过户是最便宜的。

继承是三种转让方式中最经济的方式，因为我们国家还没有开征遗产税来办理继承，转让只需要交公证费，其他税费全免。因为继承的方式，只有父母去世才能办理，所以很多父母暂时不考虑这种方式。当然也有家长考虑比较远，打算写遗嘱把房产留给孩子。

2.两年内的房产，赠与过户最省钱。

根据国家政策，父母将房产赠与子女，免征营业税和个人所得税。只能交总房价的3%的契税。

3.满五唯一的房产买卖过户最便宜。

按照国家政策，购买房产超过5年的，免征增值税和个人所得税，只交契税，比赠与过户少一笔公证费用。

房产过户免征个税、增值税和契税如下：

免征个人所得税：

1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2.房屋产权人将房屋产权赋予负有直接赡养或扶养义务的赡养人或扶养人。

3.房屋产权所有人死亡时依法取得的房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4.房屋出售转让时，唯一要满足的条件是满五年。

免除增值税：

1.离婚财产分割；

2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

3.向负有直接赡养或者扶养义务的赡养人或者扶养人无偿赠与；产权人死亡，其法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

4.房屋的出售和转让是房屋出售满2年。

免除契税：

1.法定继承人通过继承方式继承土地和房屋的所有权；

2.续婚期间的夫妻财产转移。